La copropriété divise et indivise au Québec

Mis à jour le 19 juin 2023

Si vous désirez acheter une copropriété au Québec, il faut être conscient de la notion de copropriété divise et indivise. Bien que la copropriété divise soit la plus courante, il faut également comprendre comment fonctionne la copropriété indivise. Le type de copropriété influence l’assurance, les finances, l’impôt foncier et la capacité de vendre ou de louer l’unité.

Lisez la suite pour découvrir les différents types de copropriété, comment cela fonctionne et les avantages et les inconvénients de la copropriété divise et indivise.

Vignette d’un immeuble en copropriété de brique rouge

La copropriété divise

Selon l’Article 1009 du Code civil du Québec, la copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit.

Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.

Mais, qu’est-ce que cela signifie en français courant?

Bref, cela signifie pas mal de choses. Examinons les aspects les plus importants :

Tout simplement, vous achetez une unité (comme une copropriété ou un appartement) dans un immeuble divisé en plusieurs unités ou fractions. Certaines de ces fractions sont privées (comme votre unité et certaines places de stationnement), alors que d’autres sont communes (comme la piscine ou les courts de tennis).

Votre unité est pour votre utilisation exclusive. Par exemple, vous pouvez la vendre comme bon vous semble. Vous pouvez également y apporter des changements mineurs, à condition que ceux-ci ne touchent pas la structure de l’immeuble ou ne contreviennent pas aux règlements de l’immeuble.

Votre unité a également son propre numéro de lot (comme une maison) et vous payez vos propres taxes municipales.

À titre de copropriétaire, vous avez un accès aux aires communes, comme la salle de fête, la cour ou le gym. Toutefois, vous payez une partie de l’entretien de ces aires par l’intermédiaire des charges communes mensuelles ou frais de condo. Ce montant est déterminé selon le nombre de copropriétaires, la superficie de l’immeuble, les aires communes et les services offerts dans l’immeuble.

Fonds de prévoyance

Le Code civil du Québec exige que les immeubles en copropriété soient munis d’un fonds de prévoyance pour des événements imprévus.

Ce fonds est destiné à financer d’éventuels travaux requis dans les aires communes de l’immeuble. Cette somme, qui est séparée de l’argent consacré à l’entretien régulier des aires communes, représente un minimum de 5 % des charges communes versées par les copropriétaires.

La déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété est un document notarié qui établit les règlements régissant la copropriété divise. Ce document stipule si les animaux de compagnie, les fêtes ou les barbecues, entre autres, sont permis, ainsi que le montant des charges communes.

Qui plus est, la déclaration comprend les règlements de l’immeuble et des renseignements techniques, comme le numéro de lot.

Plus important, le document établit l’administration de l’immeuble, qui est exécutée par le syndicat. Il s’agit d’une personne morale qui supervise l’entretien, l’administration et l’exécution des travaux requis au nom de l’immeuble, comme les réparations ou les rénovations.

Le conseil d’administration est la partie du syndicat qui a le pouvoir exécutif collectif et décisionnel. Élu annuellement par tous les copropriétaires, le conseil d’administration est responsable de préparer le budget, de fixer les charges communes et de déterminer les montants à verser dans le fonds de prévoyance. Le conseil d’administration négocie également des contrats avec les fournisseurs des services à l’immeuble.

La copropriété indivise

Si vous achetez une copropriété indivise, vous vous procurez une part ou un pourcentage de l’immeuble entier. Dans la copropriété indivise, la propriété n’est pas divisée en parties privatives et communes. Le droit de propriété de l’immeuble, ainsi que les couts d’exploitation, est partagé entre plusieurs personnes.

Par ailleurs, les unités individuelles n’ont pas de numéro de lot; il n’y a qu’un seul numéro de lot pour l’immeuble en entier, effectivement. Il en est de même pour les taxes et les charges communes, qui sont partagées proportionnellement entre tous les copropriétaires.

Afin d’obtenir une hypothèque pour une copropriété indivise, le copropriétaire doit verser une mise de fonds d’un minimum de 20 % de la valeur de sa part de la copropriété.

La convention d’indivision

Dans la copropriété indivise, une convention d’indivision est recommandée mais n’est pas obligatoire.

Il s’agit d’un document qui définit les droits de chaque copropriétaire et la gestion de la propriété. La convention pourrait inclure les renseignements suivants :

  • Les droits d’usage exclusifs de chaque copropriétaire
  • Les frais (y compris les taxes)
  • Les obligations d’entretien et d’améliorations
  • Les règlements généraux de l’administration de l’immeuble
  • La durée de la convention (un maximum de 30 ans)
  • Les limitations de vente
  • Des garanties au cas où l’un des copropriétaires fait défaut sur ses paiements d’hypothèque

En outre, la convention d’indivision indiquera si un copropriétaire individuel peut vendre son unité à des tiers ou s’il doit l’offrir en premier aux autres copropriétaires. Ceci s’appelle le droit de préemption ou le droit de premier refus (Article 1022 du Code civil du Québec).

Dans la copropriété indivise, les copropriétaires s’entendent sur le montant à verser annuellement au fonds de prévoyance et à l’entretien de l’immeuble. Ce fonds peut figurer dans la convention d’indivision.

En ce qui concerne la gestion de l’immeuble, il n’y a pas de syndicat ou conseil d’administration. Dans la copropriété indivise, les copropriétaires gèrent conjointement la propriété et les décisions sont adoptées par une majorité des copropriétaires. Toutefois, il faut l’unanimité des copropriétaires pour vendre une unité.

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Considérations en assurance habitation

La copropriété divise

Dans la copropriété divise, chaque copropriétaire doit souscrire sa propre assurance pour son unité, alors que le syndicat assure l’immeuble en entier.

Typiquement, une police d’assurance copropriétaire couvrira des aspects comme la responsabilité civile, les meubles et les améliorations apportées à l’unité. La police-cadre du syndicat couvrira des choses comme les aires communes de l’immeuble et la responsabilité civile des tiers.

Depuis avril 2022, le Code civil du Québec exige l’établissement d’un fonds d’autoassurance pour couvrir les frais d’un sinistre qui ne seraient pas couverts par la police-cadre du syndicat, y compris les franchises. Ce fonds est financé par les copropriétaires et devient la propriété du syndicat. Le conseil d’administration évalue et détermine le montant de contribution minimum annuel.

La copropriété indivise

Dans un immeuble avec plus de deux copropriétaires, les copropriétaires doivent souscrire une assurance qui couvre l’immeuble exclusivement. De plus, chaque copropriétaire vivant dans l’immeuble doit souscrire une assurance locataire pour leurs biens meubles. La loi exigeant un fonds d’autoassurance ne s’applique pas à la copropriété indivise.

Les avantages et les inconvénients de la copropriété divise et indivise

Quels sont certains des avantages de la copropriété divise?

Sur le plan financier, vous n’avez qu’à verser une mise de fonds de 5 % pour acheter une unité dans une copropriété divise. Toutefois, si votre mise de fonds est moins de 20 %, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire.

Dans la plupart des cas, vous pouvez louer votre unité dans une copropriété divise, que ce soit à des fins d’investissement ou si vous comptez être à l’extérieur pendant une période prolongée.

Quels sont certains des inconvénients de la copropriété divise?

Les services sont plus dispendieux : vous devrez payer des charges communes ou des frais de condo. Ces frais servent à entretenir, à réparer et à gérer les aires communes, comme les escaliers, les ascenseurs et le gym. Les copropriétaires doivent également verser des frais dans un fonds d’autoassurance séparée afin de couvrir les franchises de la police-cadre du syndicat après un sinistre.

Quels sont certains des avantages de la copropriété indivise?

Dans la copropriété indivise, les taxes et les frais sont partagés entre les copropriétaires, ce qui se traduit généralement par des frais moins élevés. À la différence de la copropriété divise, les charges communes sont facultatives et ce sont les copropriétaires, et non un syndicat, qui décident collectivement le montant à verser dans un fonds de prévoyance.

Quels sont certains des inconvénients de la copropriété indivise?

À la différence de la copropriété divise, vous ne pouvez pas louer votre unité. De plus, tous les copropriétaires doivent obtenir un prêt hypothécaire du même établissement financier, bien que chaque copropriétaire ait sa propre hypothèque. Cela écarte la possibilité de magasiner les meilleurs taux sur le marché.

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