Copropriété vs appartement : quelle est la différence?

Copropriété vs appartement : la différence principale

La différence entre une copropriété et un appartement c’est qu’une copropriété constitue un bien réel dont le propriétaire est un particulier, alors qu’un appartement est un logement dans un immeuble à unités multiples. D’habitude, les propriétaires des appartements sont des compagnies de gestion immobilière, qui louent les unités à leurs locataires. Un copropriétaire peut vivre dans son unité ou la louer.

Généralement, les copropriétés et les appartements sont des structures physiques semblables ou identiques. Un immeuble résidentiel est une structure à étages multiples avec plusieurs unités par étage. Souvent, une copropriété a la même structure, mais elle peut être aussi une maison en rangée, une maison individuelle ou autre.

En théorie, il est possible qu’une résidence soit un appartement et une copropriété. Par exemple, si un copropriétaire loue son unité, il l’appellerait son condo, alors que son locataire parlerait d’appartement.

Normalement, les immeubles résidentiels construits expressément pour la location, dont les unités individuelles ne sont pas à vendre, sont détenus par une compagnie unique qui loue chaque unité et qui gère l’immeuble. Dans ce cas, on ne parle pas de copropriété, car personne ne peut acheter les unités individuelles.

Une copropriété est le terme légal pour un type de droit de propriété. Chaque province a sa propre loi sur la copropriété. Au Québec, il n’y a pas de loi sur la copropriété proprement dite. Or, la copropriété est régie par le Code civil. Dans certaines provinces, vous verrez le terme strata. Cela signifie la même chose que copropriété.

Appartement est cependant un terme familier. Certains copropriétaires parleraient de leur appartement, qu’ils louent la copropriété ou non. Généralement, toute résidence qui fait partie d’un immeuble à unités multiples s’appelle appartement. Précisons pourtant que ce terme ne s’emploie que pour les résidences louées.

Comparaisons des coûts

Étant donné qu’on loue un appartement et qu’on achète une copropriété, les différences de coût peuvent être considérables.

Les frais de subsistances sont assez prévisibles pour un appartement :

• Loyer. Les frais de location d’appartement sont en fonction de l’emplacement et de la superficie de l’appartement. Le loyer mensuel moyen au Canada était de 1 885 $ en juin 2022.
• Services publics. Souvent, le loyer comprend certains services publics, comme l’eau, le chauffage et l’électricité. Le locataire est responsable de régler les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer.
• Assurance locataire. Si vous louez un appartement, vous avez intérêt à souscrire une assurance locataire (même si votre propriétaire bailleur ne l’exige pas). L’assurance locataire coûte en moyenne 25 $/mois; l’assurance locataire chez Square One commence à 15 $/mois.

Une copropriété, en revanche, comprend des frais plus compliqués :

• Hypothèque. Pour devenir copropriétaire, il faut acheter la copropriété en premier. Normalement, cela comprend le paiement d’une mise de fonds au début, suivi de paiements hypothécaires mensuels sur plusieurs années. Le montant des paiements hypothécaires est en fonction des conditions du prêt hypothécaire.
• Charges communes. Les copropriétaires doivent verser des charges communes mensuelles, qui comprennent les frais d’entretien du bâtiment et l’assurance des parties communes, entre autres. Le montant des charges communes varie, mais généralement se situe entre 150 $ et 500 $.
• Impôt foncier. Étant donné que la copropriété est un bien réel, le copropriétaire doit régler un impôt foncier annuel. Le montant est d’habitude un pourcentage de la valeur évaluée de la copropriété et dépend de l’emplacement de la copropriété.
• Assurance copropriétaire. Tout comme un locataire, un copropriétaire a besoin d’une police d’assurance pour protéger son unité et ses possessions. Les primes d’assurance pour copropriétaire varient; par exemple, l’assurance copropriétaire chez Square One commence à 40 $/mois.
• Services publics. Parfois, les charges communes comprennent certains services publics. Le locataire est responsable de régler les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer.

La copropriété comprend des frais totaux plus élevés comparativement aux frais d’un appartement (du point de vue du copropriétaire et du locataire).

Une différence importante, par contre, c’est que le copropriétaire augmente la valeur nette de la copropriété en effectuant ses paiements hypothécaires. La copropriété devient un actif financier majeur important une fois que le copropriétaire aura payé l’hypothèque; effectivement, c’est maintenant lui le propriétaire définitif. Un locataire d’appartement paie un loyer mensuel, sans gagner d’intérêt financier dans le logement; le locataire ne reçoit rien de son loyer (à l’exception d’un foyer, bien entendu).

Si vous vous demandez s’il est plus rentable de louer ou d’acheter, il existe plusieurs calculatrices en ligne qui peuvent vous aider à analyser les chiffres.

Les avantages et inconvénients de la copropriété et de l’appartement

La location d’un appartement ou l’achat d’une copropriété a des avantages et inconvénients, et non seulement financiers. Voici certains des avantages et inconvénients de la copropriété et de l’appartement.

Avantages et inconvénients de l’appartement.

Avantages

• Flexibilité. Si vous voulez ou devez déménager, il suffit de donner au propriétaire bailleur votre avis de départ. Il n’y a rien qui vous lie au logement à long terme.
• Frais moins élevés. Généralement, les locataires d’appartement ont des frais mensuels moins élevés que les copropriétaires.
• Moins de responsabilités d’entretien. Si vous louez un appartement, votre propriétaire bailleur est responsable de la plupart des tâches d’entretien, ce qui peut représenter des économies de temps et d’argent.

Inconvénients

• Aucune valeur nette. Étant donné que le locataire n’est pas propriétaire de l’appartement, les paiements mensuels ne contribuent pas à la valeur nette de l’appartement : tous les gains financiers appartiennent au propriétaire bailleur.
• Moins d’agréments. Pour la plupart, les immeubles résidentiels à usage locatif sont assez rudimentaires comparativement aux immeubles en copropriété; il n’y a pas d’agréments, comme les centres de mise en forme ou les piscines. Les appartements sont souvent plus petits que les copropriétés.
• Moins de contrôle. À titre de locataire, les possibilités de personnaliser l’appartement sont limitées : vous ne pouvez pas vraiment rénover une unité dont vous n’êtes pas le propriétaire. Pour faire des rénovations dans un appartement, il faudrait la permission du propriétaire bailleur, et c’est celui-ci qui empocherait les profits de la vente de l’unité améliorée.

Avantages et inconvénients de la copropriété

Avantages

• Valeur nette. À titre de copropriétaire, vos paiements hypothécaires mensuels augmentent la valeur nette de la copropriété. Résultat : vous finirez avec un actif majeur tout compte fait.
• Agréments. La plupart des immeubles en copropriété ont des agréments communs accessibles aux copropriétaires et résidents, comme les centres de mise en forme ou les piscines.
• Liberté relative. À la différence d’un appartement loué, votre copropriété vous appartient. Cela signifie que vous pouvez rénover et décorer comme bon vous semble (à condition que les modifications respectent les règlements de l’immeuble).

Inconvénients

• Frais. Évidemment, l’achat d’une copropriété a un coût initial considérable qui n’existe pas pour la location d’un appartement. Toutefois, les frais courants (hypothèque, impôt foncier, charges communes, etc.) peuvent dépasser un loyer mensuel.
• Syndicat de copropriétaires. Bien que vous soyez le propriétaire de votre unité de copropriété, celle-ci est toujours soumise aux règles et aux règlements imposés par le syndicat de copropriétaires. Ces règlements peuvent limiter un peu ce que vous pouvez faire à l’intérieur de la copropriété.
• Responsabilité. À titre de copropriétaire, vous êtes responsable de l’entretien de votre unité. Si votre frigo tombe en panne, vous devrez le réparer ou le remplacer vous-même — il n’y a pas de propriétaire bailleur qui vous dépannera.

Questions fréquemment posées

Quelle est la différence entre un appartement et une copropriété?

La différence entre copropriété et appartement repose sur la propriété : les copropriétés sont détenues par des particuliers, alors que les appartements sont généralement loués. Les immeubles résidentiels sont détenus et exploités par des compagnies de gestion immobilière, avec des unités individuelles offertes à la vente. La copropriété, en revanche, est un collectif d’unités individuelles. Les copropriétaires peuvent louer leur unité, cependant.

Quel type de propriété est plus dispendieuse, une copropriété ou un appartement?

Tout simplement, une copropriété est plus dispendieuse qu’un appartement, car il faut l’acheter. À titre de propriétaire, vous êtes responsable de payer les charges communes. Si vous louez un appartement, vos paiements du loyer ne vont pas vers l’hypothèque, mais vous n’aurez pas à payer les frais d’entretien ou supplémentaires (à part les services publics).

Au plus long terme, une copropriété est moins dispendieuse, car vous deviendrez éventuellement copropriétaire après la fin du prêt hypothécaire. Les paiements de loyer, en revanche, ne prendront jamais fin.

Vous voulez en savoir plus? Consultez notre Centre de ressources : copropriétaires pour accéder à des articles pratiques sur le monde de la copropriété. Ensuite, obtenez une soumission d'assurance habitation en ligne en moins de 5 minutes et découvrez à quel point l’assurance habitation personnalisée peut être abordable.