Copropriété vs appartement : quelle est la différence?

Mis à jour le 19 septembre 2022

Les copropriétés et les appartements ont beaucoup de choses en commun, mais ils constituent deux types de propriété différents.

Parfois, ces points communs prêtent à confusion en ce qui concerne les différences entre les deux. Dans cette optique, cet article examinera ce qui fait qu’une copropriété est une copropriété et un appartement un appartement. Nous examinerons également les différences de coût entre les deux types de logement.

Vue en contre-plongée d’un immeuble résidentiel devant un ciel bleu

Copropriété vs appartement

La copropriété et l’appartement constituent deux types de résidences.

Ils ont souvent une structure physique semblable (ou identique). Vous avez probablement une idée de ce que c’est un immeuble résidentiel : généralement un immeuble de plusieurs étages avec plusieurs unités par étage. Une copropriété peut être de ce type de logement, mais aussi une maison en rangée, une maison individuelle ou autre.

La principale différence entre une copropriété et un appartement est le droit de propriété :

  • Un appartement est une résidence louée par l’occupant dans un immeuble à unités multiples.
  • Une copropriété est une résidence ayant un copropriétaire.

En théorie, il est possible qu’une résidence soit un appartement et une copropriété. Par exemple, si un copropriétaire loue son unité, il parlerait de son condo, alors qu’un locataire parlerait de son appartement (s’il s’agit d’un immeuble résidentiel).

Il existe également des immeubles résidentiels intégrés, où les unités individuelles ne sont pas à vendre. Ces types d’immeubles sont généralement la propriété d’une compagnie de gestion immobilière qui loue les unités et gère l’immeuble. Dans ce cas, on ne parle pas de copropriété, car personne ne peut acheter les unités individuelles.

Remarquez que copropriété est un terme spécifique pour un type de droit de propriété. Chaque province a sa propre loi su la copropriété. Au Québec, il n’y a pas de loi sur la copropriété proprement dite. Or, la copropriété est régie par le Code civil. Dans certaines provinces, vous verrez le terme strata; cela signifie la même chose que copropriété.

Appartement, cependant, est un terme plus courant. Certains copropriétaires parleront de leur appartement, qu’ils louent la copropriété ou non. Généralement, toute résidence qui fait partie d’un immeuble à unités multiples s’appelle appartement. Précisons pourtant que ce terme est réservé aux résidences louées.

Différences de coût

Nous avons abordé les différences générales entre la copropriété et l’appartement; passons aux différences de coût.

Étant donné qu’on loue un appartement et qu’on achète une copropriété, les différences de coût peuvent être considérables.

Les frais de subsistances sont assez prévisibles pour la location d’un appartement :

  • Loyer. Les frais de location d’appartement sont en fonction de l’emplacement et de la superficie de l’appartement. Le loyer mensuel moyen au Canada était de 1 885 $ en juin 2022.
  • Services publics. Si vous louez un appartement, le loyer comprend souvent certains services publics, comme l’eau, le chauffage et l’électricité. Le locataire est responsable de régler les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer.
  • Assurance locataire. Si vous louez un appartement, vous avez intérêt à souscrire une assurance locataire (même si votre propriétaire bailleur ne l’exige pas). L’assurance locataire coûte en moyenne 25 $/mois; l’assurance locataire chez Square One commence à partir de 12 $/mois.

Une copropriété, en revanche, comprend des frais plus compliqués :

  • Hypothèque. Pour devenir copropriétaire, il faut acheter la copropriété en premier. Normalement, cela comprend le paiement d’une mise de fonds au début, suivi de paiements hypothécaires mensuels sur plusieurs années. Le montant des paiements hypothécaires est en fonction des conditions du prêt hypothécaire.
  • Charges communes. Les copropriétaires doivent verser des charges communes mensuelles, qui comprennent les frais d’entretien du bâtiment et l’assurance des partes communes, entre autres. Le montant des charges communes varient, mais généralement se situe entre 150 $ et 500 $.
  • Impôt foncier. Étant donné que la copropriété est un bien réel, le copropriétaire doit régler un impôt foncier annuel. D’habitude, le montant est un pourcentage de la valeur évaluée de la copropriété et dépend de l’emplacement de la copropriété.
  • Assurance copropriétaire. Tout comme un locataire, un copropriétaire a besoin de souscrire sa propre police d’assurance, afin de protéger sa copropriété et les biens dedans. Les primes d’assurance pour copropriétaire varie; par exemple, l’assurance copropriétaire chez Square One commence à partir de 40 $/mois.
  • Services publics. Parfois, les charges communes comprennent certains services publics. Tout ce qui n’est pas compris coûtera extra.

La copropriété comprend des frais totaux plus élevés comparativement aux frais d’un appartement (du point de vue du copropriétaire et du locataire).

Une différence importante, par contre, c’est que le copropriétaire augmente la valeur nette de la copropriété en effectuant ses paiements hypothécaires. La copropriété devient un actif financier majeur important une fois que le copropriétaire aura payé l’hypothèque; effectivement, c’est maintenant lui le propriétaire définitif. Un locataire d’appartement paie un loyer mensuel, sans gagner d’intérêt financier dans le logement; le locataire ne reçoit rien en échange de son loyer (à l’exception d’un foyer, bien entendu).

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Les avantages et inconvénients de la copropriété et de l’appartement

La location d’un appartement ou l’achat d’une copropriété a des avantages et inconvénients, et non seulement financiers. Voici certains des avantages et inconvénients de la copropriété et de l’appartement.

Appartement

Avantages

  • Flexibilité. Si vous voulez ou devez déménager, il suffit de donner au propriétaire bailleur votre avis de départ. Il n’y a rien qui vous lie au logement à long terme.
  • Frais moins élevés. Généralement, les locataires d’appartement versent des frais mensuels moins élevés que les copropriétaires.
  • Moins de responsabilités d’entretien. Si vous louez un appartement, votre propriétaire bailleur est responsable de la plupart des tâches d’entretien, ce qui peut représenter des économies de temps et d’argent.

Inconvénients

  • Aucune valeur nette. Étant donné que le locataire n’est pas propriétaire de l’appartement, les paiements mensuels ne contribuent pas à la valeur nette de l’appartement : tous les gains financiers appartiennent au propriétaire bailleur.
  • Moins d’agréments. Pour la plupart, les immeubles résidentiels à usage locatif sont assez rudimentaires comparativement aux immeubles en copropriété; souvent, il n’y a pas d’agréments, comme les centres de mise en forme ou les piscines. Les appartements sont généralement plus petits que les copropriétés.
  • Moins de contrôle. À titre de locataire, les possibilités de personnaliser l’appartement sont limitées : vous ne pouvez pas vraiment rénover une unité dont vous n’êtes pas le propriétaire. Pour faire des rénovations dans un appartement, il faudrait la permission du propriétaire bailleur, et c’est celui-ci qui empocherait les profits de la vente de l’unité améliorée.

Copropriété

Avantages

  • Valeur nette. À titre de copropriétaire, vos paiements hypothécaires mensuels augmentent la valeur nette de la copropriété. Résultat : vous finirez avec un actif majeur tout compte fait.
  • Agréments. La plupart des immeubles en copropriété ont des agréments communs accessibles aux copropriétaires et résidents, comme les centres de mise en forme ou les piscines.
  • Liberté relative. À la différence d’un appartement loué, votre copropriété vous appartient. Cela signifie que vous pouvez rénover et décorer comme bon vous semble (à condition que les modifications respectent les règlements de l’immeuble).

Inconvénients

  • Frais. Évidemment, l’achat d’une copropriété a un coût initial considérable qui n’existe pas pour la location d’un appartement. Toutefois, les frais courants (hypothèque, impôt foncier, charges communes, etc.) peuvent dépasser un loyer mensuel.
  • Syndicat de copropriétaires. Bien que vous soyez le propriétaire de votre unité de copropriété, celle-ci est toujours soumise aux règles et aux règlements imposés par le syndicat de copropriétaires. Ces règlements peuvent limiter un peu ce que vous pouvez faire à l’intérieur de la copropriété.
  • Responsabilité. À titre de copropriétaire, vous êtes responsable de l’entretien de votre unité. Si votre frigo tombe en panne, vous devrez le réparer ou le remplacer vous-même — il n’y a pas de propriétaire bailleur qui vous dépannera.

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