Mis à jour le 24 mai 2023
Si vous êtes copropriétaire au Québec ou vous pensez en devenir, vous avez intérêt à vous familiariser avec la loi 141, une nouvelle loi qui est entrée en vigueur dans les cinq dernières années.
Lisez la suite pour découvrir comment la loi 141 touche votre assurance et les obligations du syndicat.
Pendant longtemps, les lois et les règlements régissant la copropriété ont été une mêlée générale au Québec. Effectivement, les règlements sur la copropriété au Québec n’existent que depuis 50 ans. Dernièrement, le marché de la copropriété a pris de l’essor dans la province.
La loi 141 vise à formaliser les règlements sur la copropriété et combler les lacunes dans les lois sur ce type de logement.
La première loi sur la copropriété au Québec, la loi LQ1969c.76, a été adoptée en 1969. Depuis lors, elle n’a été réformée qu’une fois, en 1994. Le 13 juin 2018, la loi 141 a été adoptée pour amender le Code civil du Québec en ce qui concerne l’assurance de la copropriété divise. Depuis cette date, différentes parties de la loi sont entrées en vigueur, en 2020, 2021 et en 2022.
Dans cet article, nous examinerons les aspects les plus importants de la loi et les répercussions sur votre assurance copropriétaire.
À compter du 15 avril 2021, les syndicats doivent souscrire une assurance pour couvrir le coût de reconstruction de l’immeuble en cas de sinistre majeur. Ce règlement, qui figure dans le paragraphe 1073 du Code civil du Québec, a pour objet d’empêcher que les copropriétaires soient obligés de payer des dommages si le fonds de prévoyance de leur syndicat est insuffisant.
Désormais, le syndicat doit s’assurer qu’il y a assez de fonds en réserve pour couvrir les coûts de reconstruction. Mais, comment détermine-t-on ces coûts? Ceci est également prévu par la nouvelle loi : au moins tous les cinq ans, le syndicat doit obtenir une évaluation de l’immeuble : l’évaluation doit être effectuée par un membre agréé de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), l’organisme québécois des évaluateurs agréés.
À compter du 15 avril 2022, le syndicat doit également établir un fonds d’auto-assurance pour couvrir la franchise en cas de réclamation. Ce fonds est distinct du fonds de prévoyance qui est destiné aux travaux d’entretien et aux frais d’exploitation de l’immeuble. Le montant du fonds d’auto-assurance doit être égal à la franchise la plus élevée de toutes les couvertures souscrites par le syndicat. Les risques comme le tremblement de terre et l’inondation sont exclus.
Si le syndicat a besoin de se servir de ce fonds, il a d’un à deux ans pour le reconstituer en fonction du montant retiré. Si moins de la moitié du fonds est retiré, le syndicat a un an pour le réapprovisionner. Si plus de la moitié est retirée, le syndicat a deux ans pour le reconstituer. Les copropriétaires contribuent une fois au fonds d’auto-assurance. Toutefois, en cas de réclamation, ils doivent effectuer une contribution supplémentaire pour aider le syndicat à réapprovisionner le fonds.
Dans le cadre de la loi 141, le syndicat doit fournir une description exacte des parties privatives de l’immeuble. Une partie privative est une unité de copropriété dans l’immeuble et appartenant au copropriétaire. Elle comprend les murs, le plancher et le plafond de l’unité.
La description, qui doit être incluse dans le registre de copropriété, vise à cerner toute amélioration à l’unité effectuée par le copropriétaire. Ceci facilite le règlement des réclamations en assurance tout en réduisant la possibilité de contentieux, étant donné que la description spécifie ce qui est couvert par l’assurance du syndicat et du copropriétaire.
La loi énumère les risques couverts par le contrat d’assurance du syndicat. Par défaut, l’assurance du syndicat couvrira tous les risques indiqués ci-dessous, à moins que ceux-ci soient spécifiquement exclus. À compter du 15 avril 2021, la police d’assurance du syndicat doit stipuler toute couverture exclue.
Depuis le 15 octobre 2020, les copropriétaires doivent souscrire une assurance responsabilité civile d’un minimum de 1 million de dollars si l’immeuble compte moins de 13 unités qui servent de, ou peuvent servir d’unités de logement ou d’exploitation d’une entreprise. Le montant minimum est de 2 millions de dollars si l’immeuble compte 13 unités ou plus. Ceci ne comprend pas les fractions qui servent de stationnement ou d’entreposage.
En vertu de la nouvelle loi, les personnes responsables de gérer l’immeuble doivent également souscrire une assurance responsabilité civile des tiers. Cela comprend le président et le secrétaire de l’assemblée des copropriétaires, ainsi que le gestionnaire et les membres du conseil d’administration, qui n’ont généralement pas d’expérience de direction. Cette mesure protège les copropriétaires qui participent à la gestion de leur immeuble en cas d’erreur majeure.
Non. La loi 141 ne s’applique qu’à la copropriété divise.
Pourvu que le syndicat ait fait une évaluation de l’immeuble par un membre agréé de l’OEAQ dans les quatre ans précédant le 15 avril 2020, l’évaluation est valide. Toutefois, il faudrait faire une nouvelle évaluation cinq ans après cette date. Par exemple, si l’évaluation a été effectuée le 2 juin 2019, il faudrait faire une nouvelle évaluation le 2 juin 2024 au plus tard.
Dans le cadre de la loi 141, le syndicat doit fournir une description exacte des parties privatives de l’immeuble. Cependant, l’assurance du syndicat ne couvrirait que la valeur du plancher décrit pour une unité normale, ou la valeur du plancher original, et non la valeur des mises à niveau. Dans ce cas, vous devriez souscrire une assurance copropriétaire qui couvre les améliorations de la copropriété.
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