Article évalué par Mike Kelly
Mis à jour le 26 mai 2026
Être propriétaire d’une copropriété n’a jamais été aussi populaire au Canada. Selon le recensement de 2021, environ un ménage sur 7 au Québec vivait dans une copropriété, la plupart à Montréal (18,7 %) et à Québec (15,5 %). L’acquisition d’une copropriété offre un équilibre entre autonomie et vie collective, mais présente aux acheteurs potentiels des défis uniques par rapport à l’achat d’une maison.
Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’achat d’une copropriété.
Commençons au commencement.
Une copropriété (également appelée condo) est un immeuble résidentiel qui contient plusieurs logements appartenant à des particuliers.
Quand la plupart des gens pensent à une copropriété, ils imaginent un immeuble d’appartements. En théorie, presque toutes les propriétés peuvent être une copropriété. La différence entre une maison individuelle et une copropriété est la propriété partagée (ou commune) : les copropriétaires sont propriétaires de leur logement et d’une part des biens communs du bâtiment (couloirs, entrée etc.).
Les copropriétaires sont propriétaires de leur propre unité, ainsi que d’une part dans le syndicat de copropriétaires de l’immeuble. Un syndicat de copropriétaires est une entité juridique qui représente les intérêts collectifs des propriétaires de logements de l’immeuble. Il perpétue à la fois la propriété partagée des espaces communs et la propriété pure et simple des logements individuels. Le syndicat a également l’autorité de créer et de faire respecter les règlements auxquels les copropriétaires et résidents sont soumis. Une fois l’immeuble construit, le promoteur constituera un syndicat de copropriétaires et attribuera à chaque copropriétaire une part de celui-ci lors de la vente de chaque unité.
Avant d’acheter une copropriété, il est important de connaître les différences entre l’achat d’une copropriété et celui d’une propriété dont vous seriez pleinement propriétaire, comme une maison individuelle.
Consultez notre article sur les les bases de la copropriété pour obtenir une analyse plus détaillée de la copropriété.
Si vous désirez vivre en copropriété, il est important de noter plusieurs différences entre l’achat d’un appartement neuf et celui d’un appartement d’occasion (en revente).
Outre la tranquillité d’esprit d’être le premier occupant, l’achat d’une copropriété neuve offre aux acheteurs la possibilité de demander des modifications afin de l’adapter à leur mode de vie. Les copropriétés achetées en préconstruction (avant la fin de la construction de l’immeuble) sont souvent proposées à des prix plus compétitifs que celles vendues une fois la construction terminée. De plus, les copropriétés neuves sont moins susceptibles de présenter des problèmes d’entretien à court terme et bénéficient d’une garantie légale de propriété et de qualité (nous y reviendrons).
Cependant, les acheteurs d’une copropriété en préconstruction s’exposent à des différences entre le logement final et les plans de l’architecte, ainsi qu’à des retards de construction qui repoussent la date d’emménagement.
Ceci nous amène à un concept intéressant, communément appelé « loyer fantôme », qui s’avère souvent une mauvaise surprise. Le loyer fantôme (aussi appelé frais d’utilisation) est un montant récurrent versé au promoteur immobilier pendant la période entre votre emménagement et l’acquisition de la propriété de votre nouveau logement. Il s’étend de votre emménagement jusqu’à l’enregistrement officiel du logement à votre nom. Ce délai peut être de plusieurs mois, ce qui implique plusieurs mois de paiement de frais d’utilisation au promoteur. Ces paiements ne sont pas déduits de votre prêt immobilier; il est donc important d’en tenir compte.
Les acheteurs de copropriétés en prévente doivent également savoir que leur acompte sera immobilisé pendant toute la durée des travaux. De plus, des frais de développement supplémentaires peuvent être ajoutés pendant la construction. Souvent, les promoteurs mettent une limite à ces frais à titre d’incitatif.
Si vous envisagez l’achat d’une copropriété en préconstruction, faites appel à un avocat spécialisé dans ce type d’acquisition. Les contrats de préconstruction comportent des subtilités qu’un avocat spécialisé dans la revente classique ne maîtrise généralement pas. La collaboration avec un agent immobilier expérimenté en préconstruction est également un atout. Celui-ci a souvent accès en avant-première aux nouveaux projets, avec les meilleurs prix et avantages.
L’achat d’une copropriété en préconstruction vous offre un plus grand choix, car vous pouvez saisir les belles occasions dès le début. Cependant, l’information disponible peut être plus limitée à ce moment-là; c’est pourquoi il est judicieux de travailler avec des professionnels expérimentés.
En revanche, l’achat d’une copropriété en revente évite ces complexités et permet aux acheteurs de visiter le bien en personne. De plus, le délai d’attente avant l’emménagement est court, voire inexistant. Les acomptes pour les copropriétés en revente sont souvent bien moins élevés et il n’y a généralement pas de taxe de vente à payer.
Cependant, l’achat d’une copropriété en revente offre moins de flexibilité quant au choix de l’unité. Dans les immeubles plus anciens, les agréments communs modernes (comme les piscines et les spas) sont moins courants. De plus, les réparations importantes qui peuvent causer une augmentation des charges communes sont plus probables. Pour les unités de revente plus récentes, vous ne recevrez que la portion de la garantie légale de propriété et de qualité qui n’est pas encore expirée.
Vous connaissez donc les bases de la copropriété et êtes prêt à rejoindre les 1,9 million de copropriétaires canadiens. Cela dit, les copropriétés se vendent rapidement, et vous ne savez pas par où commencer. Voici 5 conseils pour les acheteurs de copropriété à prendre en considération :
En toute probabilité, vous devrez obtenir un prêt hypothécaire pour payer la copropriété. N’oubliez pas que l’acompte est plus élevé pour les unités neuves comparativement aux unités de revente. Résultat : vous devrez payer un maximum de 20 % de la valeur de la copropriété à l’acquisition. C’est une bonne idée d’utiliser une calculatrice hypothécaire pour déterminer le montant que vous pourriez emprunter. N’oubliez pas d’inclure les charges communes et les frais des services publics mensuels : ceux-ci varient selon la copropriété.
En 2018, des règlements plus rigoureux pour les prêteurs hypothécaires canadiens ont été mis en œuvre. Sachez que vous pourriez être soumis à un test de résistance hypothécaire et que vous pourriez donc ne pas être en mesure d’emprunter autant que prévu.
Cela peut paraître une évidence, mais, compte tenu de la rapidité avec laquelle les opérations d’achat de copropriété se concluent aujourd’hui, il est toujours bon de le rappeler. Prenez le temps d’examiner attentivement les détails de la copropriété qui vous intéresse. Organisez plusieurs visites à différents moments de la journée afin de tenir compte du plus grand nombre de facteurs possible. N’oubliez pas que la première visite est souvent trompeuse.
Vérifiez ce qui est inclus avec votre appartement. Par exemple, est-il meublé? Est-il équipé d’électroménagers? Y a-t-il des restrictions concernant la décoration intérieure? Si votre copropriété comprend une place de stationnement, demandez à la voir. Faites de même pour les autres agréments, tels que les salles de sport, les salons communs ou les espaces d’entreposage. C’est également le moment idéal pour faire connaissance des voisins; n’hésitez pas à leur poser des questions sur l’immeuble. Ils sont susceptibles de vous donner un avis sincère et connaissent bien l’immeuble à tous les moments de la journée. Après tout, vous comptez y vivre, alors qui de mieux placé pour vous conseiller que quelqu’un qui y habite déjà?
Une fois que vous serez satisfait de votre appartement, vérifiez si l’immeuble dans son ensemble répond à vos besoins. Par exemple, certains immeubles n’acceptent pas les animaux de compagnie ou imposent des restrictions quant à leur taille. Renseignez-vous sur les systèmes de sécurité de l’immeuble. Y a-t-il des caméras de surveillance ou du personnel de sécurité? Tenez compte de l’état général de l’immeuble. Si l’immeuble en copropriété a été construit avant 1999, assurez-vous qu’il comporte le bardage rapporté à 100 % pour éviter l’infiltration de l’eau. De même, renseignez-vous sur la date de l’évaluation de l’enveloppe du bâtiment. L’enveloppe du bâtiment sépare l’intérieur et l’extérieur d’un bâtiment. Cette évaluation déterminera si l’eau peut s’infiltrer dans la propriété ou si des travaux de rénovation importants (et les coûts qui en découlent) sont prévus prochainement.
Évaluez si le profil des occupants de l’immeuble correspond à vos besoins. Si vous souhaitez passer votre retraite en tranquillité, vous ne désireriez probablement pas de partager un immeuble avec des étudiants de 20 ans. Si vous envisagez de louer l’unité plutôt que de l’occuper, demandez à votre agent immobilier s’il existe des restrictions de location dans l’immeuble et quel est le pourcentage de propriétaires locataires. (Il est généralement admis qu’une proportion élevée de logements locatifs est moins souhaitable; c’est pourquoi certains syndicats de copropriétaires imposent une limite sur le pourcentage d’appartements pouvant être loués simultanément.)
Enfin, tenez compte de l’âge de l’immeuble et des protections qu’il offre. Au Québec, les immeubles sont soumis à la garantie légale de propriété et de qualité à titre de condition juridique. La personne qui vend un meuble ou un immeuble est tenue de garantir qu’il est exempt de tous vices de titre et de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés avant la vente. (Pour de plus amples renseignements sur la garantie légale de propriété et de qualité, consultez cette page de l’Autorité en matière de courtage immobilier au Québec.)
Si l’appartement et l’immeuble vous conviennent, prenez le temps de découvrir le quartier. Réfléchissez aux activités que vous ferez le plus souvent : trajets domicile-travail, courses, etc. Les transports en commun sont-ils suffisamment développés à proximité? Le quartier est-il sûr la nuit?
Renseignez-vous en ligne sur les éventuels chantiers à venir qui pourraient affecter votre qualité de vie ou la valeur future de votre bien. Vous trouverez peut-être aussi des informations sur la réputation de votre quartier (et éventuellement de votre immeuble).
La dernière étape, et sans doute la plus délicate, consiste à évaluer la santé financière et la gestion de votre syndicat de copropriétaires. Commencez par obtenir une copie du procès-verbal des assemblées générales du syndicat. Il s’agit d’un compte rendu de tout ce qui a été discuté lors des réunions programmées au cours des 3 à 5 dernières années (généralement).
Cependant, cette période peut ne pas être suffisante pour déterminer l’état général du bâtiment. Renseignez-vous sur les plaintes les plus fréquentes et sur la manière dont elles ont été prises en compte, ainsi que sur la rapidité avec laquelle le conseil d’administration a trouvé une solution. Vérifiez également si le syndicat de copropriétaires a l’habitude d’imposer des cotisations exceptionnelles aux copropriétaires pour couvrir des réparations importantes, comme la réfection de la toiture, au lieu de gérer les fonds qu’il reçoit mensuellement afin d’anticiper ces dépenses.
Vous devriez obtenir un certificat d’état des lieux : un document qui fournit toutes les informations financières et juridiques pertinentes concernant la copropriété. Il est conseillé de faire examiner ce certificat par un avocat avant de soumettre une offre (ou de conditionner votre offre à son examen). Selon la province où vous vous trouvez, ce document peut s’appeler certificat d’information ou certificat d’attestation.
Dans l’engouement de l’achat d’une nouvelle copropriété, il est facile d’oublier d’assurer votre condo. Cela dit, saviez-vous que votre syndicat de copropriétaires offre déjà une protection limitée? Voici comment cela fonctionne :
Votre syndicat de copropriétaires souscrit une police d’assurance pour votre immeuble — il s’agit d’une police-cadre. La police-cadre est conçue pour vous protéger contre les frais de remplacement ou de réparation des dommages causés à votre appartement ou aux parties communes de l’immeuble. Par exemple, en cas d’incendie et de destruction totale de l’immeuble, la police-cadre couvrira sa reconstruction. Alors, si vous êtes déjà assuré, pourquoi souscrire une protection supplémentaire?La protection offerte par cette police-cadre est limitée. En cas de sinistre, votre appartement sera remis à son en état original. Cependant, si vous (ou les anciens propriétaires) avez installé du bois franc, des comptoirs en marbre ou rénové la salle de bain, vous serez responsable de ces frais supplémentaires. Dans certains cas, cela peut signifier payer vos rénovations deux fois.
De plus, comme toute police d’assurance, la police-cadre a une franchise. En cas de sinistre, votre syndicat de copropriétaires peut imposer une cotisation ou vous exiger de payer la totalité de la réclamation, dans le cas où les dommages ont été causés par votre négligence. Enfin, la police-cadre ne vous offre aucune protection pour vos biens personnels ni pour votre responsabilité civile. Afin de vous protéger contre ces risques, Square One offre la Garantie pour copropriétaires.
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Avant de commencer, veuillez lire notre Politique de confidentialité et nos Conditions d’utilisation.
La Garantie pour copropriétaires est une couverture facultative qui peut être ajoutée à votre police d’assurance copropriétaire. L’assurance copropriétaire de base couvre la responsabilité civile et responsabilité du fait des lieux, ainsi que vos biens meubles. La Garantie pour copropriétaires s’ajoute à cette couverture en protégeant les améliorations que vous avez apportées à votre unité, ainsi que toutes les cotisations que votre syndicat de copropriétaires peut exiger de votre unité pour les pertes ou dommages couverts aux aires communes.
Acheter un bien immobilier déjà loué présente certains inconvénients. Non seulement le bail doit expirer avant que le locataire ne soit tenu de quitter les lieux, mais ce dernier a également droit à la tranquillité pendant la durée de sa location. De ce fait, il peut être plus difficile d’organiser plusieurs visites pour un bien loué, car le propriétaire bailleur est tenu de donner un préavis au locataire.
La réponse courte est… peut-être. L’impôt foncier est calculé selon la valeur marchande d’une habitation. En règle générale, les copropriétés sont moins dispendieuses que les maisons individuelles, ce qui peut se refléter sur l’impôt foncier. Bien sûr, cela dépend du bien en question, et il faut savoir que l’impôt foncier n’est pas inclus dans les charges communes mensuelles.
Les termes « copropriété » et « maison en rangée » sont facilement confondus. Le premier renvoie au type de propriétaire, alors que le deuxième décrit le type de construction. Comme mentionné précédemment, la caractéristique principale d’une copropriété est la propriété partagée. Dans cet ordre d’idées, plusieurs types d’immeubles peuvent abriter des copropriétés.
Effectivement, la plupart des maisons en rangée modernes font appel à des syndicats de copropriétaires pour gérer les parties communes. De ce fait, elles deviennent des maisons en rangée en copropriété, la seconde partie du terme désignant un type de construction où chaque mur latéral est partagé avec un autre logement, sauf dans le cas des unités d’angle, qui ne partagent qu’un seul mur.Vous voulez en savoir plus? Consultez notre Centre de ressources : copropriétaires pour accéder à des articles pratiques sur le monde de la copropriété. Ensuite, obtenez une soumission d'assurance habitation en ligne en moins de 5 minutes et découvrez à quel point l’assurance habitation personnalisée peut être abordable.
À propos de l’expert : Mike Kelly
Mike connaît bien le travail sous pression; il s’occupe des intérêts de ses clients tout en favorisant une ambiance de bureau détendue et décontractée. Il gagne la confiance de ses clients, grâce à son style de communication franc et ouvert.
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