Le processus d’éviction en Ontario
En Ontario, le processus d’éviction est légèrement différent de la plupart des provinces. En Ontario, un avis de résiliation de bail résidentiel doit faire l’objet d’une audience. Les audiences sont organisées par la Commission de la location immobilière ou la CLI. Dans les autres provinces, un locataire doit normalement disputer un avis d’éviction s’il souhaite avoir une audience ou demander la médiation.
En Ontario, le propriétaire bailleur doit donner au locataire un avis de résiliation de bail rédigé sur le formulaire approprié de la CLI. Quand un locataire reçoit un avis d’éviction, il n’est pas obligé de déménager tout de suite : le propriétaire bailleur doit d’abord demander un ordre de résiliation de bail auprès de la CLI. Le locataire aura le droit de se défendre lors d’une audience.
À la différence des autres provinces, le processus d’éviction est essentiellement le même, peu importe la raison donnée par le propriétaire :
- Le propriétaire bailleur doit donner au locataire le formulaire approprié selon le délai de préavis minimum.
- Le propriétaire bailleur fait la demande d’un ordre de résiliation de bail auprès de la CLI.
- La CLI organise une audience pour déterminer si la demande du propriétaire bailleur est valable.
- Après avoir entendu les témoignages du propriétaire bailleur et du locataire, la CLI approuve ou refuse la demande de résiliation de bail.
Ce processus s’applique peu importe la raison d’éviction donnée par le propriétaire bailleur, que ce soit une résiliation à juste titre ou pour rénover l’unité, entre autres. La différence est le délai d’avis requis.
Raisons d’éviction et délais d’avis
En Ontario, le délai d’avis dépend de la raison d’éviction indiquée par le propriétaire bailleur.
De son côté, le locataire a le droit d’annuler certains avis d’éviction en changeant son comportement. Par exemple, si un locataire manque un paiement de loyer, il peut annuler l’avis d’éviction pour défaut de paiement en payant le loyer avant que le propriétaire bailleur fasse une demande d’audience devant la CLI.
La CLI a compilé une liste de raisons de résiliation de bail avec les délais d’avis et les conditions. Par exemple :
- Le non-paiement du loyer.Le propriétaire occupant doit donner un avis de 14 jours (à l’exception des locations résidentielles quotidiennes ou hebdomadaires, pour lesquelles un avis de 7 jours est suffisant). Le locataire peut annuler l’avis en payant le loyer en souffrance avant le jour où le propriétaire fait la demande d’audience devant la CLI.
- Le propriétaire bailleur ou un membre de sa famille veut occuper le logement locatif. Si le propriétaire bailleur souhaite occuper l’unité ou y loger un membre de sa famille, il doit donner au locataire un avis de 60 jours. La date de résiliation de bail doit être le dernier jour du contrat de bail ou de la période de location. Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit rembourser le locataire un mois de loyer ou lui proposer une nouvelle unité locative (et le locataire doit accepter l’offre). Si le locataire déménage, mais croit que la résiliation a été donnée de mauvaise foi par le propriétaire bailleur, il peut soumettre un formulaire T5 à la CLI. Si la CLI détermine que le propriétaire bailleur a résilié le contrat de bail de mauvaise foi, elle pourrait exiger que le propriétaire bailleur rembourse le locataire.
- Résiliation pour réparations ou rénovations. Les règlements sont légèrement différents selon le nombre d’unités de la propriété locative (4 unités ou moins ou 5 unités ou plus). Peu importe le nombre d’unités, le propriétaire bailleur doit donner un avis de 120 jours et la date de résiliation doit être le dernier jour de la période de location. Le locataire a le droit de retourner à l’unité après la fin des réparations ou rénovations à condition qu’il informe le propriétaire bailleur à l’écrit. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas refuser le locataire ou changer le montant du loyer.
Dans la plupart des cas, si le locataire ne souhaite pas retourner à l’unité rénovée, le propriétaire bailleur doit le compenser. Pour les propriétés de quatre unités ou moins, la compensation est un mois de loyer. Pour les propriétés de cinq unités et plus, le locataire peut choisir entre trois mois de loyer ou une nouvelle unité.
Même si le locataire décide de déménager définitivement, il peut toujours soumettre un formulaire T5 plus tard s’il croit que la résiliation a été donnée de mauvaise foi. Par exemple, si le locataire est persuadé que le propriétaire bailleur n’a jamais eu l’intention de rénover l’unité et voulait y installer un nouveau locataire pour demander un loyer plus élevé.
Il est recommandé que les locataires en Ontario qui reçoivent un avis d’éviction consultent cette brochure pour confirmer que leur propriétaire bailleur a suivi la procédure en vigueur pour la raison de résiliation indiquée. Remarquez que chaque raison comprend plusieurs conditions.
Considérations en assurance habitation
Bien que l’assurance habitation n’ait pas grand-chose à voir avec les évictions, il y a quelques aspects à retenir en ce qui concerne le locataire.
Premièrement, bien que l’assurance locataire en Ontario n’est pas requise selon les lois en vigueur, les propriétaires bailleurs ont le droit de l’exiger dans le contrat de bail. Si le contrat de bail stipule clairement que le locataire doit souscrire et conserver une assurance locataire, le locataire doit respecter cette condition. Sinon, il est possible que le propriétaire bailleur résilie le bail en raison de rupture de contrat.
Deuxièmement, si un locataire souscrit l’assurance protection juridique de Square One (pas offerte au Québec), il pourrait accéder à la ligne d’assistance juridique pour obtenir des conseils au sujet de l’éviction. Le locataire pourrait en obtenir des conseils pour disputer la résiliation.
Questions fréquemment posées
Une éviction nuit-elle à votre pointage de crédit en Ontario?
Tout seul, une éviction ne nuit pas à votre pointage de crédit. Cependant, il est possible qu’un propriétaire bailleur informe une agence d’évaluation du crédit, comme TransUnion ou Equifax, du défaut de paiement, ce qui pourrait avoir des répercussions sur votre pointage de crédit. Cela pourrait vous causer des ennuis si jamais vous avez besoin d’obtenir une vérification de crédit.
Que se passe-t-il si un locataire ne part pas après avoir reçu un avis d’éviction?
En Ontario, seulement un huissier ou un shérif peut expulser un locataire de force. Même avec un ordre valide de la CLI, un propriétaire bailleur ne peut pas expulser un locataire lui-même et ne peut pas changer les serrures. De plus, le propriétaire bailleur ne peut pas embaucher un service de sécurité privé ou appeler la police pour expulser un locataire.
En Ontario, peut-on expulser un locataire pendant l’hiver?
C’est une idée reçue en Ontario et dans le reste du Canada que l’on ne peut pas résilier un contrat de bail pendant les mois d’hiver. En Ontario, pourvu que le propriétaire bailleur suive la procédure en vigueur, il peut résilier un contrat de bail en tout temps.
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