Évictions et droits des locataires en Ontario

Le processus d’éviction en Ontario

En Ontario, les locataires peuvent revendiquer une audience pour disputer un avis d’éviction. Les audiences sont organisées par la Commission de la location immobilière ou la CLI.

En Ontario, le propriétaire bailleur doit donner au locataire un avis de résiliation de bail rédigé sur le formulaire approprié de la CLI. Quand un locataire reçoit un avis d’éviction, il n’est pas obligé de déménager tout de suite : le propriétaire bailleur doit d’abord demander un ordre de résiliation de bail auprès de la CLI. Le locataire aura le droit de se défendre lors d’une audience avant que l’ordre soit accordé.

Le processus d’éviction des locataires est essentiellement le même, peu importe la raison donnée par le propriétaire :

1. Le propriétaire bailleur doit donner au locataire le formulaire approprié selon le délai de préavis minimum.
2. Le propriétaire bailleur fait la demande d’un ordre de résiliation de bail auprès de la CLI.
3. La CLI organise une audience pour déterminer si la demande du propriétaire bailleur est valable.
4. Après avoir pris en compte les témoignages du propriétaire bailleur et du locataire, la CLI accorde ou rejette la requête de résiliation de bail.

Ce processus s’applique, peu importe la raison d’éviction donnée par le propriétaire bailleur, que ce soit une résiliation à juste titre ou pour rénover l’unité, entre autres. La différence est le délai d’avis requis.

Raisons d’éviction et délais d’avis

En Ontario, le délai d’avis dépend de la raison d’éviction indiquée par le propriétaire bailleur.

De son côté, le locataire a le droit d’annuler certains avis d’éviction en changeant son comportement. Par exemple, si un locataire manque un paiement de loyer, il peut annuler l’avis d’éviction pour défaut de paiement en payant le loyer avant que le propriétaire bailleur fasse une demande d’audience devant la CLI.

La CLI a compilé une liste de raisons de résiliation de bail avec les délais d’avis et les conditions. Voici des exemples :

Non-paiement du loyer

Le propriétaire bailleur doit donner un avis d’éviction de 7 jours. Le locataire peut annuler l’avis en payant le loyer en souffrance avant le jour où le propriétaire fait la demande d’audience devant la CLI.

Utilisation personnelle du propriétaire bailleur

Si le propriétaire bailleur souhaite emménager dans l’unité ou faire y emménager un membre de sa famille, il doit donner au locataire un préavis de 60 jours. La date de fin de bail doit être le dernier jour du contrat ou de la période de location. Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit rembourser le locataire un mois de loyer ou lui proposer une nouvelle unité locative (et le locataire doit accepter l’offre).

Si le locataire déménage, mais croit que la résiliation a été donnée de mauvaise foi, il peut soumettre un formulaire T5 à la CLI. Dans ce cas, le propriétaire bailleur pourrait être obligé d’indemniser le locataire. Si le nouveau résident n’y emménage pas dans les 60 jours suivant la date indiquée dans le formulaire d’avis de résiliation, on présume que l’éviction a été effectuée de mauvaise foi.

Pour les avis présentés le 21 septembre 2026 ou après, le propriétaire bailleur n’est pas obligé d’indemniser le locataire, à condition qu’il donne un préavis d’au moins 120 jours. Cette exception ne s’applique pas lorsqu’un nouveau propriétaire bailleur achète la propriété, cependant.

Réparations ou rénovations

Pour évincer un locataire pour rénover une unité, le propriétaire bailleur doit donner un avis de 120 jours et la date de résiliation doit être le dernier jour de la période de location.

Le locataire a le droit de retourner à l’unité après la fin des réparations ou rénovations, à condition qu’il informe le propriétaire bailleur à l’écrit (avant son déménagement). Le propriétaire bailleur ne peut pas le refuser et ne peut pas changer le montant du loyer, exception faite des augmentations qui auraient été autorisées si le locataire n’avait jamais déménagé.

Si le locataire décide de retourner, le propriétaire bailleur doit donner une date de fin des travaux estimée à l’écrit, la mettre à jour au besoin et donner un avis une fois que les rénovations auront été terminées. Cette obligation ne s’applique que si l’avis écrit du locataire a été fourni le 21  septembre 2026 ou plus tard.

Dans la plupart des cas, le propriétaire bailleur doit indemniser le locataire. L’indemnisation peut être une autre unité de location ou un maximum de trois mois de loyer. Les obligations dépendent de la taille de l’immeuble; les immeubles de cinq unités ou plus requièrent une indemnisation plus importante.

Même si le locataire décide de déménager définitivement, il peut toujours soumettre un formulaire T5 plus tard s’il croit que la résiliation a été donnée de mauvaise foi. Par exemple, si le locataire est persuadé que le propriétaire bailleur n’a jamais eu l’intention de rénover l’unité et voulait y installer un nouveau locataire pour demander un loyer plus élevé.

Les locataires en Ontario qui reçoivent un avis d’éviction devraient consultent cette brochure pour confirmer que leur propriétaire bailleur a suivi la procédure en vigueur pour la raison de résiliation indiquée. Remarquez que chaque raison comprend plusieurs conditions.

Considérations en assurance habitation

Bien que l’assurance habitation n’ait pas grand-chose à voir avec les évictions, il y a quelques aspects à retenir en ce qui concerne le locataire.

Premièrement, bien que l’assurance locataire en Ontario n’est pas requise selon les lois en vigueur, les propriétaires bailleurs ont le droit de l’exiger dans le contrat de bail. Si le contrat de bail stipule clairement que le locataire doit souscrire et conserver une assurance locataire, le locataire doit respecter cette condition.

N’oubliez pas : si un locataire souscrit l’assurance protection juridique de Square One (pas offerte au Québec), il pourrait accéder à la ligne d’assistance juridique pour obtenir des conseils au sujet de l’éviction. Le locataire pourrait en obtenir des conseils pour disputer la résiliation.

Questions fréquemment posées

Une éviction nuit-elle à votre pointage de crédit en Ontario?

Toute seule, une éviction ne nuit pas au pointage de crédit d’un locataire. Toutefois, un loyer impayé transmis à une agence de recouvrement ou donnant lieu à une décision de justice pourrait nuire à la cote de crédit d’un locataire. Cela pourrait avoir un impact négatif si jamais le locataire a besoin d’obtenir une vérification de crédit.

Que se passe-t-il quand un locataire ne part pas après avoir reçu un avis d’éviction?

En Ontario, seulement un huissier ou un shérif peut expulser un locataire de force. Même avec un ordre valide de la CLI, un propriétaire bailleur ne peut pas expulser un locataire lui-même et changer les serrures. De plus, le propriétaire bailleur ne peut pas embaucher un service de sécurité privé ou appeler la police pour expulser un locataire.

En Ontario, peut-on expulser un locataire pendant l’hiver?

C’est une idée reçue en Ontario et dans le reste du Canada que l’on ne peut pas résilier un contrat de bail pendant les mois d’hiver. En Ontario, pourvu que le propriétaire bailleur suive la procédure en vigueur, il peut résilier un contrat de bail en tout temps.

Qu’est-ce qui a changé avec le projet de loi 60?

Vers la fin 2025, le gouvernement de l’Ontario a adopté le projet de loi 60, qui a apporté de nombreux changements liés au logement et à la construction. Parmi les changements, on retrouve des modifications à la Loi sur la location à usage d’habitation.

Les changements ont pour objet de réduire les demandes en attente à la Commission de la location immobilière. Cependant, les critiques font valoir que ces changements affaiblissent des protections importantes pour les locataires. En effet, la plupart des modifications favorisent les propriétaires bailleurs.

Les principales modifications introduites par le projet de loi 60 ont été entrées en vigueur le premier juillet 2026 :

• La délai pour demander une évaluation d’une ordonnance de la CLI est passé de 30 à 15 jours.
• Des changements aux circonstances dans lesquelles les parties peuvent demander une évaluation d’une ordonnance finale de la CLI.

Les autres changements ont été entrés en vigueur le 21 septembre 2026. Bon nombre des changements ne s’appliquent qu’à des avis d’éviction émis le 21 septembre ou après.

• Le délai de grâce pour éviter une éviction pour le non-paiement de loyer sera réduit de 14 à 7 jours.
• Les locataires ne seront plus autorisés à soulever leurs propres problèmes lors d’une audience concernant les arriérés de loyer, sauf s’ils ont payé au moins 50 % des arriérés revendiqués dans la demande du propriétaire bailleur, au moins sept jours avant l’audience.
• Si un propriétaire bailleur donne à un locataire un préavis d’éviction d’au moins 120 jours pour son propre usage, il ne sera plus tenu de verser au locataire une indemnité équivalente à un mois de loyer ou de lui offrir une autre unité.
• Les « retards de paiement répétés » sont désormais clairement définis : si le propriétaire bailleur reçoit les paiements du loyer plus de sept jours après la date d’échéance à au moins trois reprises sur une période de six mois, le locataire est considéré comme ayant accumulé des retards répétés.
• De nombreux formulaires liés au processus d’éviction ont été remplacés.

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