Comment éviter les installations de culture de cannabis

Les risques

Étant donné que les installations de culture de marijuana constituent des activités criminelles, il existe un risque que des armes soient présentes sur les lieux. Par ailleurs, il est courant d’y installer des pièges dangereux afin d’éviter toute découverte. Des émanations toxiques peuvent non seulement s’accumuler à l’intérieur du logement, mais aussi toucher les propriétés voisines lorsqu’elles sont évacuées vers l’extérieur. Le risque d’incendie augmente considérablement si les résidents trafiquent le câblage et contournent les compteurs d’électricité. La culture du cannabis requiert beaucoup d’eau, ce qui donne de niveaux élevés d’humidité et de moisissure.

Généralement, les dommages criminels et/ou volontaires causés par vos locataires ne sont pas couverts par votre assurance. Vous pourriez donc vous retrouver avec un logement entièrement vidé, infesté de moisissure et vulnérable, ou encore un bien totalement dévasté par un incendie.

Comment étouffer une installation de culture de cannabis dans l’œuf

Comment, dès lors, vous assurer que votre logement ne sera pas détruit et transformé en lieu de culture de cannabis par des locataires peu scrupuleux?

• Prenez soin de vérifier minutieusement le profil de vos locataires. Il ne suffit pas de leur faire remplir une demande de location; si vous ne prenez pas la peine d’effectuer des vérifications — notamment en contactant leurs anciens et actuels propriétaires ainsi que leurs employeurs —, vous vous exposez à de sérieux problèmes.

• Effectuez une vérification de crédit. Si vos éventuels locataires ont une histoire de payer le loyer en retard ou, pire encore, de ne pas payer du tout, il est très probable que les paiements de loyer seront en retard ou manquants.

• Assurez-vous qu’ils vous présentent une pièce d’identité valide et notez les informations correspondantes.

• Informez-les que vous effectuerez des inspections extérieures chaque mois et que vous vous réservez le droit de procéder à des inspections intérieures, moyennant un préavis approprié. Savoir que vous passerez tous les mois pour récupérer le chèque de loyer pourrait inciter les locataires malintentionnés à chercher un propriétaire moins vigilant.

• Faites-leur savoir que vous connaissez vos voisins et que vous restez en contact avec eux. Le simple fait de savoir que les voisins peuvent garder un œil sur les lieux pour votre compte pourrait suffire à dissuader des locataires ayant des intentions criminelles.

• Prenez des dispositions pour être présent le jour de l’emménagement. Vous pourrez ainsi vérifier qu’ils s’installent effectivement dans les lieux et rappeler, au besoin, les conditions particulières prévues au contrat de location.

Signes avant-coureurs

Les candidats locataires peuvent, sans le vouloir, laisser paraître certains signes avant-coureurs. Soyez vigilant si vous constatez ce qui suit :

• Ils souhaitent payer en espèces. Souvent, une personne cherchant à mener des activités illégales dans votre logement préfère payer le loyer en espèces plutôt que par chèque. De plus, s’ils vous proposent un loyer supérieur au montant demandé, considérez cela comme un signal d’alerte : il pourrait y avoir anguille sous roche.

• Ils fournissent des réponses incomplètes sur le formulaire de demande. Si le candidat locataire donne des réponses incomplètes ou ne communique pas de numéro de téléphone, soyez sur vos gardes.

• Ils s’intéressent davantage au tableau électrique qu’à la disposition du logement. Dans ce cas, il est possible qu’ils prévoient de modifier le câblage pour alimenter plusieurs ampoules de 1 000 watts. Restez méfiant.

• Ils sont sans emploi, et pourtant, ils conduisent une auto coûteuse. À moins qu’il n’y ait une bonne raison (par exemple, s’ils ont gagné à la loterie ou reçu un héritage important de la part d’un grand-parent), cela pourrait constituer un motif de soupçonner des activités potentiellement criminelles.

Une fois vos locataires installés, des inspections extérieures régulières peuvent permettre de déceler une installation de culture illicite, idéalement avant que des dommages trop importants ne soient causés à votre bien locatif. Voici quelques signes à surveiller :

• Des fenêtres recouvertes de plastique noir, de draps ou de rideaux épais, fermés hermétiquement et plaqués contre les vitres. Observez la présence d’une condensation excessive sur les fenêtres, signe d’un air humide et d’une ventilation inadéquate.

• Des odeurs émanant du domicile, pouvant rappeler celle d’une mouffette ou des substances chimiques.

• Des bourdonnements provenant de ventilateurs ou d’autres équipements de ventilation.

• Fréquentes visites, souvent en fin de soirée.

• Des caméras de surveillance installées à l’avant et à l’arrière de la maison. Les installations de culture illicite sont souvent dotées de mesures de sécurité renforcées pour se protéger contre des concurrents ou la police.

• Des barreaux aux fenêtres.

• Des déchets ou matériels, tels que des pots de culture, des restes de terreau, des tuyaux ou des câbles électriques, abandonnés sur le terrain.

• Des compteurs électriques ayant fait l’objet d’une intervention non autorisée.

• Une télé ou une radio allumée en permanence.

• Des dépliants qui s’accumulent dans la boîte aux lettres.

• Des panneaux signalant la présence d’un chien de garde.

• Une pelouse laissée à l’abandon.

• De la neige fondante sur le toit lorsque les toits avoisinants sont toujours couverts de neige. Cela peut être un indicateur que de l’air chaud et humide monte au grenier.

La vente d’une maison qui a servi d’installation de culture de cannabis

Si votre bien locatif a été transformé en lieu de culture de cannabis, sa remise en état entraînera des dépenses considérables. Par ailleurs, si vous tentez de le vendre, vous pourriez rencontrer de nouvelles difficultés. Les banques se montrent désormais beaucoup plus exigeantes lorsqu’il s’agit de financer des logements ayant servi à la culture de cannabis.

Selon le journal le Vancouver Sun, plus de 2 000 logements à Vancouver sont confrontés à cette situation. On craint que, même après une rénovation complète, la moisissure puisse apparaître, en raison d’une mauvaise ventilation et d’un taux d’humidité élevé : des conditions inhérentes à l’ancienne activité de culture. Certaines municipalités imposent des règles strictes pour l’assainissement de tels logements, mais il n’existe aucune norme à l’échelle du Canada.

Les installations de culture de cannabis peuvent totalement détruire votre bien locatif, ce qui entraîne des frais de réparation exorbitants, souvent sans aucune couverture d’assurance. Protégez-vous contre ces pertes dévastatrices avant qu’elles ne surviennent. Si vous avez d’autres questions, vous pouvez communiquer avec Square One en composant le 1.855.331.6933.

Si vous êtes propriétaire bailleur et avez des questions sur la façon de protéger votre propriété, vous pouvez communiquer avec Square One au 1.855.331.6933.

Questions fréquemment posées

Que faire si un locataire cultive déjà du cannabis dans mon logement locatif?

Si vous découvrez qu’un locataire cultive du cannabis dans l’un de vos logements sans autorisation valide obtenue légalement, la meilleure démarche consiste à contacter les autorités locales. Celles-ci sauront vous conseiller sur la marche à suivre et détermineront les mesures appropriées à prendre face à des activités illégales menées dans un logement dont vous êtes propriétaire.

Qu’en est-il de la culture légale du cannabis?

Étant donné que les lois et les perceptions culturelles concernant la marijuana évoluent régulièrement, il est tout à fait possible que vous ayez un locataire titulaire d’une autorisation valide pour cultiver cette substance à des fins médicales. Si, malgré la conformité légale de la situation, vous craignez pour l’état général du logement, sachez qu’il existe tout de même des solutions. Conformément au Code civil du Québec, il existe des dispositions qui protègent les propriétaires bailleurs en cas de violation grave du contrat de location, lorsque le bien est exposé à un risque, ou si des dommages importants sont causés au logement. Il est toutefois possible que ces mesures ne correspondent pas parfaitement à vos besoins; vous aurez donc intérêt à examiner la loi par vous-même afin de mieux cerner les solutions qui s’offrent à vous.

Liens pratiques

Voici des liens que vous pouvez consulter :

• Droits et obligations des locateurs et des locataires au Québec
• Responsabilité des lieux résidentiels en Colombie-Britannique
• Info pour propriétaires bailleurs et locataires en Alberta
• Information pour les propriétaires bailleurs en Saskatchewan

Vous voulez en savoir plus? Consultez notre Centre de ressources : propriétaire-bailleur pour accéder à des articles pratiques à l'intention des propriétaires bailleurs. Ensuite, obtenez une soumission d'assurance habitation en ligne en moins de 5 minutes et découvrez à quel point l’assurance habitation personnalisée peut être abordable.