Location d’une habitation avec option d’achat

Mis à jour le 20 octobre 2023

Au Canada, l’accession à la propriété présente de nombreux défis : fluctuation des taux d’intérêt, marché immobilier surchauffé, resserrement des conditions d’approbation de prêt hypothécaire… ces défis, entre autres, peuvent vous empêcher d’obtenir la maison de vos rêves. Bien que la location soit une solution viable, le fait de débourser votre argent durement gagné à un propriétaire bailleur sans rendement de votre investissement n’est pas idéal.

Toutefois, que diriez-vous si vous pouviez faire les deux? La location avec option d’achat constitue une autre solution pour les éventuels propriétaires occupants. Lisez la suite pour tout savoir sur la location avec option d’achat et pour découvrir les avantages et les risques.

Vignette avec un jeu de clés suspendu de la serrure d’une porte d’entrée

Qu’est-ce que la location avec option d’achat?

La location d’une copropriété ou d’une maison avec la possibilité de l’acheter représente une solution pour les acheteurs d’une première habitation, surtout ceux qui ne sont pas admissibles à une hypothèque traditionnelle ou ne peuvent pas payer la mise de fonds.

Dans le cadre d’un contrat de location avec option d’achat, le locataire signe un contrat de bail qui stipule la possibilité — mais pas forcément l’obligation — d’acheter l’habitation à la fin du contrat. Une partie des paiements de loyer va vers l’achat de l’habitation locative. Cela s’appelle un crédit de loyer. À la fin du contrat, qui dure typiquement de un à trois ans, le locataire peut se servir de ce crédit pour acheter l’habitation. Si le locataire décide de ne pas acheter le logement, il perdra le crédit-bail.

Il y a deux types de contrat de location avec option d’achat :

  1. la pré-occupation (ou le crédit-bail)
  2. la location avec option d’achat

La pré-occupation

Dans ce genre de contrat également appelé crédit-bail, le locataire signe une promesse d’achat et doit acheter l’habitation à la fin du contrat. Si, pour quelque raison que ce soit, le locataire ne peut pas acheter l’habitation, il risque de payer une pénalité.

La location avec option d’achat

Le locataire signe un contrat stipulant qu’il a l’option, mais pas l’obligation, d’acheter l’habitation à la fin du contrat de bail.

Fonctionnement de la location avec option d’achat

Paiements de loyer

Une fois le contrat convenu, le locataire effectuera des paiements mensuels réguliers pendant une période prédéterminée (généralement de un à trois ans). Voici comment la location avec option d’achat diffère d’un loyer normal : les paiements du loyer sont divisés en deux parties; une plus grande proportion va vers le loyer mensuel, alors qu’une partie plus petite va vers la mise de fonds. Ce rapport est typiquement 75 % à 25 %.

Frais d’option

Semblable à l’achat normal d’une habitation, le locataire doit verser des frais d’option, également appelé dépôt. Il s’agit d’un dépôt non remboursable (mais négociable) qui représente d’habitude de 2 % à 5 % du prix final de l’habitation.

Les frais d’option représentent un contrat séparé qui donne au locataire le droit, mais pas l’obligation, d’acheter l’habitation à la fin de la période de location. Si le locataire ne veut pas payer les frais d’option, il est possible que le propriétaire bailleur lui permette de louer la propriété, mais le locataire n’aura pas le droit de l’acheter à la fin du contrat de bail.

Selon le contrat, la totalité ou une partie des frais d’option peut être appliquée à la mise de fonds.

Achat de l’habitation

À la fin du contrat de bail, si le locataire souhaite acheter la maison (ou est obligé de le faire), celui-ci devra obtenir un prêt hypothécaire assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Si le locataire n’est pas obligé d’acheter l’habitation en vertu du contrat de bail, il peut quitter les lieux (peut-être il n’aime pas la maison ou le quartier).

Le prix final de l’habitation est déterminé par les conditions du contrat de bail. Certains contrats immobilisent le prix avant que le locataire emménage dans l’habitation, alors que d’autres stipulent que le prix sera déterminé à la fin du contrat de bail selon la valeur marchande de l’habitation.

Exemple d’un scénario de location avec option d’achat

L’exemple suivant est basé sur un contrat de trois ans :

Exemple

Le locataire accepte de payer 1 200 $/mois appliqués à la location et 600 $/mois appliqués à la mise de fonds. L’habitation en question est une copropriété avec un prix immobilisé de 380 000 $.

  • Les frais d’option sont de 7 600 $ (2 % du prix de vente).
  • Le montant restant à payer sur le prêt hypothécaire à la fin du contrat de bail est de 370 400 $ (380 000 $ moins 7 600 $).
  • Le loyer mensuel est de 1 800 $
  • La portion mensuelle appliquée à la mise de fonds est de 600 $. Pendant le terme du contrat de location, le locataire aura versé 21 600 $ (600 $ x 36 mois).
  • Le montant restant sur le prêt hypothécaire sera 348 800 $ (370 400 $ moins 21 600 $).

Dans cet exemple, le locataire aura payé à peu près 8 % du prêt hypothécaire, y compris les frais d’option (32 200 $). Somme toute, le locataire aura investi 72 400 $ dans la propriété au cours de trois ans.

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Considérations en assurance habitation

Bien que l’assurance habitation ne soit pas obligatoire, il est possible que le propriétaire bailleur exige que le locataire souscrive une assurance locataire conformément aux conditions du contrat de bail. À titre de locataire, vous n’êtes pas responsable de la propriété proprement dit. En revanche, si vos biens meubles sont endommagés ou perdus, vous serez obligé de les remplacer à vos frais si vous ne souscrivez pas une assurance. Si vous devenez propriétaire occupant à la fin du contrat de bail, vous devrez souscrire une police d’assurance habitation.

Les avantages et inconvénients de la location avec option d’achat

Avantages 

  • Le locataire a le droit de quitter les lieux à la fin du contrat de bail s’il a signé un contrat de location avec option d’achat. Il est possible que le locataire n’aime pas la maison ou le quartier.
  • Les paiements mensuels, dont une partie est appliquée à la mise de fonds, aide le locataire à établir des antécédents de paiement solides, ce qui pourrait renforcer son pointage de crédit.
  • Si le locataire a négocié un prix immobilisé, il profitera de la certitude financière, même si la valeur de la maison augmente en raison des fluctuations du marché immobilier.

Inconvénients

  • Le locataire devra toujours obtenir un prêt hypothécaire à la fin du contrat de bail s’il achète l’habitation. Si le locataire signe un contrat de pré-occupation, mais n’obtient pas de prêt hypothécaire, il risque de payer une pénalité.
  • Les frais d’option seraient perdus si le locataire n’achète pas l’habitation. Ceci est typiquement de 2 % à 5 % du prix de l’habitation.
  • Il est possible que le locataire paie plus que la valeur de l’habitation. Par exemple, si le prix n’est pas immobilisé au moment de la signature du contrat de bail, le locataire paiera plus si la valeur de la maison augmente pendant le terme du contrat.

Questions fréquemment posées

Qui est responsable de l’entretien d’une habitation dans le cadre d’un contrat de location avec option d’achat?

Ceci est déterminé par le contrat entre le locataire et le propriétaire bailleur ou la compagnie de gestion immobilière. Le contrat stipulera qui est responsable de payer les services publics, comme le chauffage, l’électricité et l’eau. Le locataire est responsable des retouches et réparations mineures.

Un locataire peut-il être expulsé d’un logement dans le cadre d’un contrat de location avec option d’achat?

Un locataire peut être légalement expulsé pour de nombreuses raisons selon les lois provinciales en vigueur. Par exemple, il est possible que le propriétaire bailleur veuille rénover l’unité ou que le locataire manque ses paiements de loyer. Dans certaines régions, le locataire a le droit de préemption si le propriétaire bailleur vend l’habitation pendant le terme du contrat de bail. Cela signifie que le locataire a la priorité comparativement à d’autres acheteurs.

Veuillez consulter nos articles sur les évictions au Québec, en Ontario et au Canada pour de plus amples renseignements.

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