26 questions à poser avant d’acheter votre première maison

Évalué par Mike Kelly

Mis à jour le 28 septembre 2022

Vous êtes prêt à acheter une maison (ou au moins prêt à y penser).

Le marché immobilier peut être intimidant pour les acheteurs débutants. Pas de panique!

Une fois que vous démarrez votre recherche, vous découvrirez sûrement des maisons à votre goût. Trouver des maisons intéressantes c’est facile : choisir la maison de vos rêves parmi toutes les maisons en vente, c’est ça la partie la plus difficile.

Ne vous inquiétez pas, vous êtes à la bonne place! Nous avons compilé une liste des questions les plus importantes et consulté des expertes en immobilier canadien. Sans plus tarder, voici les questions à poser avant d’acheter la maison de vos rêves!

Petite maison avec la clé

Questions au sujet de votre budget

1. Quel est mon budget total?

Si celle-ci est la première question sur la liste, il doit y avoir une raison.

Le montant d’argent dont vous disposez (et envisagez de dépenser) est le facteur le plus important lorsqu’il s’agit de choisir une habitation.

Avant d’entamer votre recherche, vous devriez obtenir un prêt hypothécaire préapprouvé. Si vous attendez toujours l’approbation hypothécaire au moment de présenter une offre, il est possible qu’un autre acheteur vienne rafler la maison de vos mains.

N’oubliez pas :

Le fait d’obtenir la préapprobation hypothécaire ne signifie pas que vous aurez forcément les moyens de payer un prêt hypothécaire.

En plus de votre acompte et les paiements mensuels, vous aurez à payer les autres nécessités de la vie : la nourriture, le divertissement, l’essence, les épargnes de retraite et ainsi de suite, sans parler des frais non hypothécaires de l’accession à la propriété.

Plus précisément, il s’agit des frais uniques que vous paierez à la conclusion de la vente ainsi que les frais permanents tant que vous possédez la maison.

2. Combien verserai-je en frais de clôture?

Les frais de clôture sont les frais uniques que vous versez lorsque vous finalisez l’achat de la maison.

La plupart des experts suggèrent mettre à côté de trois à quatre pour cent du prix d’achat total pour les frais de clôture. Par exemple, si vous achetez une maison de 300 000 $, vous devriez vous attendre à verser de 9 000 $ à 12 000 $ en frais de clôture.

Les frais de clôture comprennent ce qui suit :

  • Les frais d’évaluation
  • Les frais d’inspection
  • Les frais d’avocat ou de notaire
  • Les taxes de mutation
  • Les frais d’assurance de titres

Bien entendu, il y a d’autres frais uniques à part les frais de clôture. N’oubliez pas de prévoir les frais de déménagement, de branchement des services publics, et de rénovations, si vous comptez en effectuer.

3. Quels sont les frais permanents connexes?

Si vous louiez une propriété par le passé, il est fort probable que vous n’êtes pas familier avec bon nombreux des frais permanents liés à l’accession à la propriété.

« Il est important de comprendre que certaines régions ont des taxes municipales considérables et que certaines ventes comprennent des frais supplémentaires, comme les frais communs ou de syndicat de copropriétaires que vous n’avez pas forcément prévus », constate Andrea Peart-Williams, investisseur immobilier du KEAN Real Estate Group. « Ces frais s’ajoutent aux paiements sur le principal et des intérêts que vous avez déjà prévus », renchérit-elle.

Si vous envisagez d’acheter une maison, vous devez estimer les frais permanents, entre autres :

  • Les frais de branchement et les mensualités pour l’électricité, le gaz, l’eau, l’Internet et ainsi de suite. Bon nombre de ces frais sont plus élevés comparativement à ce que vous régliez à titre de locataire.
  • Taxes foncières. Les taxes foncières varient selon la localité et l’évaluation de votre habitation. Généralement, ce chiffre est dans les milliers de dollars plutôt que dans les centaines. D’habitude, vous pouvez trouver l’histoire d’impôt foncier du logement que vous recherchez dans l’inscription de la propriété ou en demandant à votre courtier immobilier de s’y renseigner.
  • Entretien et réparations. Vous devriez prévoir verser de un à quatre pour cent de la valeur de la propriété pour l’entretien annuel. Il s’agit d’une gamme assez étendue; l’âge de votre maison vous aidera à cerner ce chiffre.
  • Assurance habitation. Si vous avez souscrit une assurance locataire par le passé, vous allez vite remarquer que l’assurance habitation est plus dispendieuse. Vous pouvez obtenir une soumission d’assurance habitation en ligne pour votre nouvelle maison afin de vous donner une idée de la prime à verser.

4. Votre prêteur hypothécaire offre-t-il un service rapide?

Cette question n’a aucun rapport au budget, mais afin de conclure la vente selon l’échéancier établi, il faudra que votre prêteur hypothécaire réponde rapidement à vos demandes de service. Qu’il s’agisse d’une banque, d’un courtier hypothécaire ou d’un autre type de fournisseur, assurez-vous que ceux-ci répondra promptement à vos questions et qu’ils ne prennent pas une éternité à traiter vos documents.

Un prêteur hypothécaire fiable peut enlever le stress du processus d’achat.

5. Combien coûtent les services publics, d’habitude?

Nous avons déjà mentionné les services publics dans la discussion sur les frais permanents, mais on va les aborder plus en profondeur ici. Les frais des services publics peuvent varier considérablement selon la maison. Dans cette optique, vous devriez faire des recherches afin d’éviter des surprises désagréables.

Les services publics comprennent ce qui suit :

  • L’électricité
  • Le gaz
  • Les eaux/égouts
  • Les vidanges/Le recyclage
  • Les télécommunications (Internet, câble, téléphone, etc.)

Il est possible que vous n’ayez pas besoin de tous ces services, mais vous avez intérêt à connaître les services requis.

La meilleure façon d’estimer les frais des services publics c’est d’en parler avec le vendeur. Vous pouvez également demander à votre courtier immobilier de se renseigner auprès du vendeur.

Sinon, vous pouvez estimer les divers frais des services publics en communiquant avec les fournisseurs ou à l’aide d’une calculatrice en ligne pour avoir une idée approximative.

Questions au sujet de la maison

6. Y a-t-il des problèmes avec la maison? Y avait-il des problèmes par le passé?

Celle-ci est une question importante.

Le vendeur doit divulguer tout défaut de la maison dont il est conscient, mais il ne s’agit pas d’une solution sans faille.

Il est très important de faire inspecter la maison.

« Assurez-vous que l’inspection de la maison s’inscrit dans le cadre de votre offre. De cette manière, vous aurez la possibilité de demander au vendeur de modifier le prix de vente, de régler les problèmes ou d’abandonner l’offre, le cas échéant », précise Peart-Williams. « Il est important à titre d’acheteur que vous compreniez les frais qui peuvent se présenter dans l’année suivant l’achat. Si vous pouvez identifier ces frais au moment de l’achat, vous pouvez négocier le prix de vente en conséquence », conclut-elle.

7. Le toit quel âge a-t-il?

Il va sans dire que le toit est l’un des éléments les plus importants de la maison. Un vieux toit est susceptible à des fuites ou risque de s’effondrer, et un toit mal entretenu peut mettre des bâtons dans la rue si vous voulez souscrire une assurance habitation.

« Le fait de connaître l’âge du toit peut influencer vos coûts dans l’année à venir et à l’avenir » constate Peart-Williams. « Si le toit a été récemment mis à niveau, ceci réduira effectivement les frais de réparation ou de reconstruction dans un futur proche. Par exemple, un nouveau toit peut durer de 10 à 15 ans », déclare-t-elle.

La reconstruction d’un toit est dispendieuse, très dispendieuse. Si vous savez qu’il faudra bientôt reconstruire le toit de la maison, vous pouvez tenir compte de ces frais dans votre offre.

8. Les électroménagers et les systèmes majeurs de la maison quel âge ont-ils?

Vous devez être conscient de l’état des systèmes de chauffage, d’électricité, de tuyauterie et de ventilation, entre autres.

« Si c’est la première fois que vous achetez une maison, il est possible que vous ne fassiez pas attention à l’âge des électroménagers, comme la laveuse/sécheuse, la fournaise ou le chauffe-eau », selon Peart-Williams.

Il est également facile d’ignorer si le système électrique ou de tuyauterie est désuet, ce qui peut entraîner des problèmes à l’avenir. Les maisons plus anciennes pourraient être équipées de la tuyauterie polybutylène ou Kitec, ou d’un coffret à fusibles au lieu de disjoncteurs. Pour souscrire une assurance habitation, il faudrait les remplacer, en toute probabilité.

Pour cette raison, vous devriez vous assurer que les systèmes de la maison sont à jour.

« L’installation de nouveaux systèmes peut coûter à un nouveau propriétaire occupant des milliers de dollars », affirme Peart-Williams.

9. A-t-on fait des ajouts ou rénovations majeures?

Les mises à niveau peuvent être fantastiques! Pourtant, vous devez vous assurer que les expansions ou les rénovations importantes ont été exécutées correctement. Voici une autre raison pour faire faire une inspection.

Certains vendeurs font des mises à niveau de qualité médiocre afin de maximiser la vente. Par conséquent, vous devez être conscient de ce fait.

Si la maison a été considérablement rénovée ou s’il y a des mises à niveau, demandez au vendeur la source des travaux. Celui-ci devrait vous fournir le nom d’un entrepreneur ou même des permis de construction, selon la portée des travaux.

En revanche, les rénovations de qualité peuvent ajouter beaucoup de valeur à votre maison.

« Une propriété rénovée signifie que vous achetez une maison clé en main », précise Peart-Williams. « De plus, les rénovations de qualité rehaussent la valeur de la propriété si vous décidez de la revendre ».

10. De quel type de système de chauffage la maison est-elle équipée?

Le système de chauffage le plus répandu au Canada est la fournaise à air pulsé. Il existe également des maisons équipées de systèmes de chauffage par rayonnement à partir du plancher, de systèmes de chauffage par plinthes ou de foyers (ou d’une combinaison de plusieurs types).

Vous devez vous renseigner sur le type de système de chauffage de la maison et de son âge. Il est plus difficile, voire plus cher, de souscrire une assurance habitation si votre maison est équipée d’un système de chauffage désuet. Si le système de chauffage tombe en panne, les conduites d’eau peuvent se congeler. Résultat : une réclamation d’assurance qui pourrait coûter cher.

Par ailleurs, le type et l’âge de votre système de chauffage influencent les frais d’exploitation.

« Le coût d’une source de chaleur varie considérablement. On recommande typiquement un système de chauffage à gaz pour les maisons; les frais de convertir un système de chauffage électrique à un autre type de système sont élevés », indique Peart-Williams.

11. Le chauffe-eau de quelle capacité est-elle?

En plus de confirmer que le chauffe-eau et la tuyauterie sont en bon état, vous devez prendre note de la capacité du chauffe-eau.

À moins que vous préfériez les douches froides, vous devez vous assurer que la capacité du chauffe-eau est suffisante pour les besoins de votre famille.

12. Existe-t-il des risques de santé ou sécuritaires?

Au moment d’acheter une maison, vous voulez être sûr qu’il n’y a pas d’amiante ou de peinture au plomb à l’intérieur. Bien que ces matières ne soient plus utilisées, elles peuvent toujours être présentes dans les maisons plus anciennes.

Bien que le vendeur soit obligé de divulguer la plupart des risques sécuritaires dans la maison (s’il en est conscient), vous voulez vous assurer que la maison ne vous réserve aucune surprise désagréable. Voici une autre raison pour laquelle vous avez intérêt à faire inspecter la maison.

Vous voulez également vérifier si la maison a subi des infestations de rongeurs ou d’insectes, ainsi que des dommages causés par la moisissure ou l’humidité.

13. La maison est-elle protégée par une garantie?

Si vous achetez une habitation relativement neuve (qui a moins de 10 ans), il est possible qu’elle soit toujours protégée par une garantie légale. Au Québec, les maisons et copropriétés neuves sont protégées par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L’existence d’une garantie légale ne va pas forcément influer sur votre décision d’acheter, mais cela peut vous donner tranquillité d’esprit.

Étant donné que la garantie est transférable, vous avez intérêt à vous renseigner si l’habitation est toujours protégée par la garantie légale.

14. La maison est-elle stigmatisée?

Même si la maison à l’air parfaite, il y a certains éléments non physiques que vous devriez prendre en considération.

Une propriété stigmatisée est une propriété où il y a eu lieu des activités ou un événement inquiétants par le passé, comme un meurtre, un laboratoire de meth en cristaux ou même des rapports d’activité surnaturelle (si ce genre de choses vous préoccupe).

Généralement, le vendeur n’est pas obligé de divulguer ce type d’information au Canada, exception faite du Québec, où le vendeur est tenu de divulguer les faits à son courtier immobilier et, par l’intermédiaire de celui-ci, à l’acheteur.

15. Quelle est l’historique de réclamations en assurance de la maison?

L’historique de réclamations en assurance est importante pour deux raisons :

Premièrement, l’historique des réclamations vous donnera une idée de certains des risques de la maison. Par exemple, un nombre important de réclamations pour dégâts d’eau constituerait une mise en garde. Peut-être la tuyauterie est défectueuse ou le sous-sol est susceptible aux inondations.

Deuxièmement, l’historique de réclamations en assurance peut vous aider à déterminer votre budget. Généralement, les compagnies d’assurance conservent une historique des réclamations pour une maison. Si la maison que vous envisagez d’acheter a une histoire problématique, cela pourrait se traduire par des primes plus élevées que prévu.

Questions au sujet du quartier

Vue d’en haut d’un quartier entouré d’arbres et de champs

16. Faites vos recherches sur le quartier

S’il y a des aspects de la maison qui ne vous plaisent pas, vous pouvez toujours faire des changements après le déménagement. Pourtant, il n’y a pas grand-chose que vous pouvez faire pour ce qui se passe à l’extérieur des lignes de votre propriété.

Avant de prendre une décision sur la maison, renseignez-vous sur votre futur quartier :

  • Les voisins. Cela vaut la peine de vous présenter aux voisins, ne serait-ce pour dire bonjour. S’ils semblent aimables, vous pouvez leur poser des questions sur le quartier.
  • Les chemins de fer, les aéroports, les commissariats et les autoroutes sont toutes des sources de bruit qui ne sont pas toujours évidentes. Vous pouvez repérer des sources de bruit sur une carte, mais si vous vous rendez sur place, vous aurez une meilleure idée des niveaux de bruit à proximité de la maison.
  • Taux de criminalité. Bon nombre de services de police offrent un accès aux statistiques sur la criminalité en ligne. Vous pouvez également vous donner une idée du niveau de criminalité d’un quartier en suivant les reportages locaux.
  • Découvrez les écoles, les supermarchés, les cliniques, les cafés et tous les autres services qui vous êtes importants dans votre vie quotidienne.
  • Conduisez-vous ou servez-vous des transports en commun? Dans les deux cas, prenez le temps de calculer, à l’aide de la carte, le temps qu’il vous faudra pour vous rendre aux endroits désirés. Dans le même ordre d’idées…

17. C’est comment la navette?

N’oubliez pas de calculer le temps qu’il vous faudra pour vous rendre au bureau depuis votre nouvelle maison. Si la maison se trouve dans une grande ville, il est envisageable de faire une navette d’essai pendant les heures de pointe. Cela vous donnera une idée du niveau de circulation pendant la navette au bureau.

18. Les voisins comment sont-ils?

Même si vous ne comptez pas vous lier d’amitié avec les voisins, vous avez toujours intérêt à faire leur connaissance afin de savoir à qui vous avez affaire.

Vous pouvez vous présenter aux voisins en frappant à leur porte. Si vous pouvez communiquer directement avec le vendeur, vous pouvez lui demander son opinion des voisins et du quartier en général.

19. La maison se trouve-t-elle dans une zone de catastrophes naturelles?

Il est impossible d’éviter toutes les catastrophes naturelles, mais vous pouvez déterminer si la maison que vous envisagez d’acheter se trouve dans une zone inondable ou de feux de forêt, par exemple.

Les cartes des zones inondables au Canada ne sont pas toujours les plus fiables, mais en fonction de l’emplacement de votre maison, il est possible que vous puissiez trouver une carte de zone inondable qui décrit le risque d’inondation dans la région.

Si votre maison se trouve dans une interface urbaine/terre naturelle (la frontière entre la zone urbaine et la terre naturelle), il y a un risque de feu de forêt. Si c’est le cas, vous devrez préparer la propriété contre l’incendie, le cas échéant.

Questions à poser à votre courtier immobilier

20. Combien d’offres l’inscription génère-t-elle?

Le courtier immobilier torontois Mike Kelly déclare qu’il est important d’être conscient de l’état du marché de la maison visée avant de présenter une offre.

« Premièrement, il faut noter le nombre d’offres générées par l’inscription », précise-t-il. « Cette information vous aidera à formuler une stratégie de présentation d’offre acceptable au vendeur », renchérit-il.

La prochaine question va dans le même sens :

21. À quel prix les habitations se vendent-elles dans le quartier?

En plus de vous renseigner sur le niveau de demande suscitée par votre éventuelle maison, vous devriez avoir une idée des prix de vente pour les maisons semblables dans le quartier.

« Prêtez attention aux aberrations, des maisons vendues à des prix trop élevés ou trop bas », observe Kelly. « Plus particulièrement, surveillez le nombre d’offres présentées et comparez les ventes récentes des maisons semblables », précise le spécialiste en immobilier.

D’après Peart-Williams : « Vous ne voulez jamais surpayer, alors il est important d’avoir une idée des prix de vente des maisons similaires. Le prix de vente de l’inscription, voire le dernier prix de vente de la maison, devrait vous aider à déterminer le prix d’offre ».

22. Pendant combien de temps la maison a-t-elle été sur le marché?

Il est possible qu’une maison en vente depuis longtemps puisse avoir des problèmes, surtout si d’autres maisons dans le quartier se vendent rapidement.

Par ailleurs, une maison sur le marché depuis longtemps à tendance à recevoir des offres en dessous du prix de vente. Votre courtier immobilier peut vous aider à déterminer la meilleure stratégie.

23. Qu’est-ce qui est inclus dans la vente?

Pour les acheteurs néophytes, ce qui est inclus dans la vente d’une maison n’est pas toujours évident.

Il va sans dire que vous obtenez la maison et le terrain sur lequel elle est située.

Et les luminaires? Les électroménagers? Le Jacuzzi/spa? Le vendeur pourrait emporter l’un ou plusieurs de ces éléments alors, vous devez être conscient des frais supplémentaires que vous pourriez engager pour les remplacer.

Questions à poser au propriétaire occupant

24. Avez-vous le plan original de la maison?

Si vous ne pouvez pas parler directement avec le vendeur, vous pouvez demander à votre courtier immobilier de communiquer avec lui.

Le fait de posséder le plan original de la maison est très important, surtout si vous prévoyez effectuer des rénovations ou ajouts.

25. Pourquoi déménagez-vous?

Il est possible que votre courtier immobilier sache la réponse. Le fait de connaître la motivation de la vente pourrait vous servir d’atout pendant les négociations.

Un vendeur motivé pourrait accepter une offre plus basse pour faciliter la vente. De plus, cette information peut dévoiler des problèmes avec la maison ou le quartier.

26. Pourquoi aimiez-vous vivre ici?

Si vous avez la possibilité de communiquer avec le vendeur, demandez-lui pourquoi la maison et le quartier lui plaisent. Cette information peut vous aider à prendre une décision. Il s’agit également d’une manière de découvrir des caractéristiques de la maison ou du quartier que vous n’auriez pas connues autrement.

Si après toutes ces réponses, vous êtes toujours indécis, les raisons pour lesquelles le vendeur aimait la maison pourrait faire pencher la balance.

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À propos de l’expert : Mike Kelly

Mike connaît bien le travail sous pression; il s’occupe des intérêts de ses clients tout en favorisant une ambiance de bureau détendue et décontractée. Il gagne la confiance de ses clients, grâce à son style de communication franc et ouvert.

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