Les vices cachés au Québec

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Un vice caché, autrement appelé défaut caché ou vice propre, est un problème avec une habitation qui est caché ou pas apparent sur inspection. Il s’agit d’un problème que l’acheteur ou le vendeur ignorait au moment de l’achat. Des exemples de vice caché sont l’eau qui pénètre l’espace entre le toit et le plafond ou la moisissure qui pousse derrière un mur.

Selon le Code civil du Québec, un vice caché doit respecter les critères suivants :

• Le vice doit être grave
• Le vice doit être non apparent
• Le vice doit être antérieur à la vente
• Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente

Selon la loi, le vendeur de l’habitation doit garantir que le bien immobilier à vendre n’a pas de vice caché. Cela comprend des vices qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Le vendeur doit divulguer tout vice caché duquel il est conscient.

Cela s’applique également à toute dépendance ou à toute structure attenante à la maison, comme une cheminée, un garage, une terrasse ou un cabanon.

Quels sont les types de vice caché les plus courants?

Voici quelques exemples de vice caché :

• L’eau qui pénètre dans le toit ou le sous-sol d’une maison
• La pourriture dans l’espace entre le toit et le plafond d’une maison
• Une fondation qui s’effrite
• La présence de la moisissure derrière les murs
• Des fils électriques défectueux
• Une infestation de fourmis charpentières

Qu’est-ce qu’un vice apparent?

Il est important de connaître la différence entre un vice caché et un vice apparent. Un vice apparent est un vice qui est évident. Généralement, le vendeur n’est pas responsable des vices apparents, car l’acheteur peut les voir (ou au moins les découvrir à l’aide d’une inspection en bâtiments). Le vendeur peut également informer l’acheteur de tout vice non évident, auquel cas il devient apparent, car l’acheteur en a été informé.

L’acheteur peut toujours tenir compte des vices apparents en baissant son offre ou en exigeant que la réparation du vice soit l’une des conditions de la vente.

Parmi les exemples de vice apparent, on retrouve des fissures visibles dans un mur, du bardage pourrissant ou la peinture écaillée.

Ce qu’il faut faire si vous découvrez un vice caché

Si vous trouvez un vice caché, vous devez tout d’abord prouver son existence en prenant des photos ou en enregistrant une vidéo du vice ou des dommages en découlant. Vous (ou un expert) devez également déterminer la nature et la portée du vice. Le vendeur, lui, doit avoir l’occasion de voir le vice et les dommages associés, et avoir l’occasion d’y remédier.

La meilleure solution serait de s’entendre avec le vendeur, soit à l’amiable soit à l’aide de la médiation. Quelle que soit la solution, toute entente devrait être conclue par écrit, car il s’agit d’un contrat exécutoire entre vous et le vendeur.

Sinon, vous pouvez envoyer au vendeur par courrier recommandé un avis de défaut, avant de commencer les réparations. L’avis doit comprendre l’information suivante :

• La date de l’avis
• La mention qu’il s’agit d’un avis de dénonciation d’un vice et que celui-ci pourrait être caché
• Vos données personnelles
• L’adresse de la propriété en question
• La date de la vente et le nom du notaire qui a rédigé l’acte de vente
• La nature du vice
• La date à laquelle le vice a été découvert
• La mention, au besoin, que vous utilisez déjà les services d’un expert en bâtiment pour identifier la nature et la gravité du vice

Vous pouvez également envoyer une lettre de mise en demeure. La lettre doit comprendre une description du vice caché, la revendication que le vendeur respecte la garantie de qualité et une date limite pour répondre à la lettre. Il faut envoyer ces documents avant d’intenter une action en justice.

Recours judiciaire en ce qui concerne le vice caché

Au Québec, l’acheteur est protégé contre les vices cachés en vertu de la garantie de qualité (aussi appelé la garantie contre les vices cachés), à moins que le vendeur indique que la vente exclut la garantie de qualité. Dans ce cas, le vendeur insérera une disposition du genre « sans garantie légale, à vos risques et périls ».

Après avoir découvert un vice caché, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente, une réduction du prix de vente ou que le vendeur répare le vice. Si l’acheteur s’est procuré la propriété d’un constructeur, d’un vendeur professionnel ou d’un promoteur immobilier, et peut prouver que ceux-ci étaient au courant du vice, l’acheteur peut revendiquer des dommages-intérêts.

Le vice caché et l’assurance habitation

En assurance habitation, un sinistre est un événement subit et involontaire qui endommage un bien assuré. Étant donné qu’un vice caché n’est pas subit ou involontaire (et ne constitue pas un événement), il n’est pas couvert par l’assurance habitation. Toutefois, il est possible que les dommages provoqués par un vice caché, comme un incendie ou les dégâts d’eau, soient couverts dans certains cas.

Par exemple, si des fils électriques mal installés derrière les murs d’une maison n’ont pas été découverts lors d’une inspection en bâtiments, ils pourraient constituer un vice caché. La réparation ou le remplacement des fils ne serait pas couvert par l’assurance habitation. Pourtant, si les fils électriques défectueux causaient plus tard un incendie, les dommages découlant de l’incendie seraient couverts par la plupart des polices d’assurance habitation.

Questions fréquemment posées

J’ai trouvé un vice caché sur la propriété. Puis-je le faire réparer et facturer le vendeur après la fin des travaux?

À moins que la situation soit urgente (c’est-à-dire, le vice est dangereux ou pourrait causer la destruction de la propriété), vous ne devriez pas procéder aux réparations, car vous seriez responsable de payer les frais y associés. À la place, vous devriez essayer de vous entendre formellement avec le vendeur. Sinon, vous pouvez envoyer au vendeur un avis de défaut ou une lettre de mise en demeure ou intenter une action judiciaire, éventuellement.

Si je découvre un vice caché, combien de temps puis-je attendre avant d’intenter une action judiciaire?

Vous avez un maximum de trois ans à compter de la date de la découverte (et non de la date d’achat de la propriété) pour intenter une action judiciaire contre le vendeur. Cependant, vous devez informer le vendeur à l’écrit de l’existence du vice dans un délai raisonnable. En règle générale, une période de six mois à un an est raisonnable.

J’ai acheté ma propriété à l’occasion d’une vente judiciaire. La garantie contre les vices cachés s’y applique-t-il?

Non. Toute propriété achetée suivant une ordonnance ou une décision d’un tribunal n’est pas admissible à la garantie.

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